Centres commerciaux : rareté de l’offre, solidité des revenus et stratégies d’investissement défensives Le retail n’a pas dit son dernier mot!

En effet, la faiblesse relative des transactions de centres commerciaux ne traduit pas un manque d’appétit des investisseurs, mais bien une rareté structurelle des produits disponibles. Les propriétaires d’actifs performants privilégient la détention à long terme, alors que la construction de nouveaux centres demeure limitée. Dans ce contexte, les volumes passés, actuels et anticipés de transactions sous estiment largement l’intérêt réel pour cette catégorie d’actifs.

La liquidité demeure pourtant abondante, tant pour les transactions de petite que de grande envergure. Le principal défi réside dans l’accès au produit, plus particulièrement les centres axés sur les besoins essentiels. Loin d’être dissuadée par la volatilité économique à court terme ou par la perte de confiance des consommateurs, la communauté des investisseurs continue de se positionner activement sur les actifs commerciaux « core » et « core + », considérés comme défensifs et générateurs de revenus stables.

Une offre limitée face à une demande soutenue

L’intérêt des investisseurs pour les centres commerciaux est particulièrement soutenu pour un segment bien précis : les centres commerciaux de proximité axés sur les besoins essentiels. Ces actifs se distinguent par la qualité des revenus, des flux de trésorerie prévisibles et une résilience éprouvée face aux cycles économiques. Ancrées par des épiceries, des pharmacies et d’autres services quotidiens, ces propriétés maintiennent des taux d’occupation élevés même dans un contexte de ralentissement des dépenses à la consommation. Alors que les consommateurs recentrent leur budget sur l’alimentation, la santé et les services de base, ces actifs conservent leur pertinence sur un horizon à court, moyen et long terme.

Le décalage entre la demande des investisseurs et le volume transactionnel est particulièrement marqué dans ce segment. La liquidité est bien présente, toutes tailles de transactions confondues, mais l’offre demeure restreinte. Les critères de rendement pour les actifs de qualité axés sur les besoins essentiels se situent généralement entre 5,50 % et 6,50 %, selon le profil de l’actif. Dans la région métropolitaine de Montréal, ces taux se sont établis en moyenne autour de 6,00 % pour les meilleurs produits.

La combinaison d’une demande locative saine et d’un pipeline de développement limité contribue à soutenir la valeur des actifs. Dans l’ensemble, les centres commerciaux de proximité axés sur les produits essentiels figurent aujourd’hui parmi les segments les plus stables du marché immobilier commercial.

Profil et motivations des acheteurs : qui investit… et pourquoi ?

Un des facteurs qui explique la liquidité disponible pour les centres commerciaux réside dans la diversité de son bassin d’acheteurs. Les centres commerciaux attirent à la fois des investisseurs privés, des groupes régionaux, des fonds nationaux et des institutions. Le prix d’un centre commercial couvre un large spectre. Les transactions peuvent varier de 1 M$ pour une propriété d’unilocataire à Thetford Mines, à plusieurs centaines de millions de dollars pour des actifs majeurs comme Les Galeries de la Capitale. Les capacités financières sont aussi variées que le profil des investisseurs.

Les investisseurs institutionnels se concentrent principalement sur les actifs triple A, qui demeurent très rares et largement détenus par de grands propriétaires institutionnels. Les FPI axées sur le commerce de détail, telles que Choice Properties, CREIT, Plaza REIT, SmartCentres ou RioCan, se sont taillé au fil des ans d’importants portefeuilles de centres de proximité et besoins essentiels qu’ils détiennent à long terme (RioCan constituant une exception relative en matière de rotation d’actifs). Primaris REIT fait bande à part, en entrant dans la sphère traditionnellement dominée par les fonds de pension. Le FPI canadien a multiplié les acquisitions de centres régionaux et super régionaux à travers le pays, en commençant par les Galeries de la Capitale en 2024 (325 M$), puis en 2025 : le Oshawa Centre (585 M$), Le Southgate centre d’Edmonton (50% de 585 M$), le Hamilton Lime Ridge Mall (416 M$), et, en fin d’année, Les Promenades Saint-Bruno (565 M$).

Le centre commercial axé sur les besoins essentiels assure cette qualité des revenus, même dans les périodes d’incertitude. Si les épiceries et pharmacies demeurent les piliers de ces centres, d’autres usages, notamment la restauration rapide, contribuent également à renforcer la stabilité des revenus par des baux de longue durée et des emplacements centraux. Pour les immeubles indépendants à un ou deux locataires, il est souvent possible de transiger sur la base de baux triple nets, avec une longue durée des baux signés avec des locataires financièrement solides.

Le positionnement du centre dans son marché est aussi important que le marché en soi. Un centre dominant dans un marché secondaire peut être aussi attrayant, ou même plus, qu’un centre secondaire dans un grand centre urbain. La logique est basée sur la qualité des revenus, et non sur la géographie du centre.

Au delà du prix et des rendements exigés

La qualité du revenu constitue le point d’ancrage de l’analyse de la valeur d’un centre commercial: potentiel d’augmentation des loyers au renouvellement, échéances de baux à court ou moyen terme, et durée moyenne des baux en place. Les actifs offrant un certain levier de croissance, sans exposition excessive au risque, sont particulièrement recherchés. Au-delà des critères financiers, d’autres facteurs influencent la valeur d’un centre commercial.

• La présence d’un locataire phare à très forte notoriété peut transformer le profil de risque d’un actif. Un locataire de premier ordre, comme un besoin essentiel (tel que mentionné ici haut) ou une marque renommée (comme Apple) procure des revenus hautement sécurisés et rehausse sensiblement l’attrait de l’investissement.

La vente du 128-130, rue du Lac Millette, à Saint-Sauveur – un centre commercial de 47 165 pieds carrés dont les locataires principaux sont IGA et Familiprix – est un excellent exemple de l’attrait que procure un profil locatif établi. L’immeuble s’est transigé à des valeurs hautement concurrentielles.

• La présence de générateurs d’achalandage, incluant des « shadow anchors », renforce la performance globale d’un centre et réduit le risque locatif. Les générateurs peuvent être voisins ou adjacents à la propriété.

On note, par exemple, la vente du portefeuille de restauration rapide de Plaza Reit qui s’est transigé dans plusieurs marchés secondaires et tertiaires avec divers acquéreurs, où les immeubles bénéficiaient d’emplacements clés sur des artères commerciales établies, assurant ainsi à leur locataire une grande visibilité et un important achalandage.

• La croissance de la population, souvent plus déterminante que la proximité d’un centre ville majeur, car elle soutient la demande pour les commerces de proximité et les services essentiels, renforçant ainsi les perspectives à long terme.

La transaction en cours du 20 des Châteaux, à Blainville, une propriété commerciale de 25 215 pi2 ancrée par Familiprix, témoigne de l’intérêt accru généré par des propriétés bien situées au cœur de secteurs croissants : en effet, on compte plus de 80 000 résidents dans un rayon de 3 kilomètres, avec un profil démographique très avantageux.

• Le positionnement régional dans les marchés secondaires et tertiaires est souvent unique et doit être analysé en conséquence. Dans une municipalité de taille modeste, il est possible d’acquérir le centre dominant, bénéficiant d’une position quasi monopolistique et d’une concurrence limitée. Ces actifs, bien que moins centraux géographiquement, peuvent afficher une stabilité opérationnelle remarquable.

Le Carrefour St-Félicien, un centre commercial de 79 591 pi2, dont les locataires principaux sont Metro, Brunet et Dollarama, représente le plus important pôle commercial du secteur et a bien capté l’intérêt des investisseurs malgré son emplacement dans un marché tertiaire.

Un pilier défensif des portefeuilles immobiliers à travers le pays

Le marché de l’investissement en centres commerciaux ne souffre pas d’un manque d’intérêt, mais bien d’une rareté chronique de produits de qualité. Dans un environnement marqué par l’incertitude économique et la volatilité à court terme, les investisseurs réaffirment leur attrait pour des actifs défensifs, générant des flux de trésorerie stables et soutenus par des fondamentaux solides.

Qu’ils soient situés en milieu urbain, périurbain ou en région, les centres commerciaux, en particulier ceux axés sur les besoins essentiels, s’imposent comme une classe d’actifs mature, résiliente et toujours stratégique, et ce, tant au Québec qu’à l’échelle du pays.