De quelle façon la situation économique actuelle impacte-t- elle le marché du développement immobilier multirésidentiel?

La hausse des coûts de construction persiste

Dans un premier temps, nul n’ignore la hausse fulgurante des coûts de construction qui résulte d’un amalgame de sous-facteurs, dont l‘augmentation du coût des matériaux en raison des bris des chaînes d’approvisionnement, la pénurie de main-d’œuvre qui crée une pression indue sur les salaires et l’instabilité géopolitique qui influence, certes, les coûts de l’énergie. Ainsi, l’indice des prix de la construction de bâtiments résidentiels au 3e trimestre de 2022 révèle une croissance de 18,7 % des prix en un an, ce qui est légèrement inférieur au sommet de 22,9 % survenu au 1er trimestre 2022 . Les prix plus faibles du bois d'œuvre, en raison d’une baisse de la demande, ont permis d’atténuer la croissance des coûts de la construction de bâtiments résidentiels.

Malgré tout, ceci conduit indubitablement à l’infernale spirale inflationniste que tente d’endiguer la Banque du Canada depuis le printemps dernier après avoir trop longtemps affirmé que l’inflation était temporaire et conjoncturelle. En effet, l’inflation qui a atteint un sommet de 7,4 % pour la RMR de Québec en juin dépasse largement la cible de 2 % de la Banque. En réponse, cette dernière a haussé abruptement le taux directeur qui était à un plancher historique de 0,25 au taux actuel de 3,75 % en moins de six mois, taux inédit depuis avant la crise de 2008. Heureusement, l’inflation commence à fléchir légèrement à 6,7 %, mais la jugulation de l’inflation a des incidences bien réelles dans le marché multirésidentiel.

Impacts sur le financement et les TGA

Évidemment, la hausse du taux directeur se conjugue avec une hausse des taux d’intérêt pour le financement, et donc les coûts qui y sont liés; que ce soit en financement intérimaire ou long terme. Les mises de fonds requises par les prêteurs augmentent également puisque les valeurs marchandes ne supportent plus les coûts de construction; il y a toujours un décalage entre la réaction du marché immobilier en fin de ligne et celui des intrants. Ainsi, en combinant ces éléments aux autres augmentations de coûts, on dénote une diminution des marges de profit. En matière d’évaluation immobilière, il faut également se rappeler que les taux d’intérêt et les taux de rendement espérés sont une composante intrinsèque des fameux taux globaux d’actualisation. De ce fait, une remontée des TGA dans le marché multirésidentiel est inévitable. Les derniers sondages auprès d’intervenants du marché prévoyaient des hausses moyennes de 50-75 points de base. Récemment, nous voyons poindre à l’horizon, dans les dernières transactions immobilières, des signes de ce début de remontée. Ce jeu de domino crée un ralentissement du marché immobilier qui devient de plus en plus perceptible. Le jeu en vaut-il encore la chandelle? Il faudra être davantage créatif pour tirer son épingle du jeu; fini la récréation.

Les réactions du marché multirésidentiel

Déjà, nous constatons une réduction notable des mises en chantier en réaction du marché, soit une contraction de près de 16 % annuelle selon les données de septembre de la SCHL pour la RMR de Québec. D’ailleurs, plusieurs promoteurs de la région prévoient retarder ou même annuler certains projets en raison de la conjoncture moins favorable. Cette situation survient alors que la demande pour du logement atteint en réalité des sommets. Selon les calculs de l’APCHQ, le déficit de logements locatifs privés s’élève encore à plus de 1 100 unités à Québec, sans compter les besoins en logement abordable qui frôlent les 20 000 unités. Par ailleurs, en raison du resserrement des conditions de financement, le taux de propriété a diminué à Québec à 58,2 %, le plus bas taux depuis…1971 ! Cela devrait encourager les promoteurs d’immeubles multirésidentiels à chercher des solutions sous les nuages gris.

Et après?

L’inflation a évidemment touché le pouvoir d’achat des ménages et éventuellement la proportion du revenu pouvant être consacrée au logement, sans compter que la hausse des taux d’intérêt freine subitement l’accès à la propriété individuelle conventionnelle. Même si l’augmentation des salaires au Québec (8 %) a battu le taux d’inflation (7,3 %), cela n’a pas été suffisant pour dépasser la hausse des valeurs des propriétés dans la RMR de Québec (entre 8 % et 11 % pour la dernière année seulement). Cette capacité d’emprunt réduite devrait contraindre une partie de la population à rester locataire plus longtemps; donc la demande de logements ne devrait pas tarir à court terme et donc devrait pouvoir permettre de soutenir les coûts de loyer. Cela est encourageant.

Bien que la hausse des taux ait un impact direct sur l’ensemble des intervenants, les promoteurs/investisseurs ont la chance de bénéficier de programmes fédéraux de la SCHL, tel APCH Sélect, le dernier en liste depuis mars 2022. En contrepartie de certains critères d’accession, les taux de financement sont moins élevés qu’en conventionnel et les périodes d’amortissement prolongées. En raison de la crise du logement persistante, il serait logique de s’attendre à de nouveaux programmes gouvernementaux pour soutenir l’industrie de la construction dans un avenir prévisible.

Par ailleurs, le ralentissement des mises en chantier devrait aussi se traduire par une réduction de la demande pour les terrains à développer. Puisque l’acquisition de terrains est l’un des premiers intrants dans les coûts d’un projet, il s’agit probablement de celui pour lequel les promoteurs ont encore le plus de pouvoir de négociation. Il ne faudrait pas s’étonner de voir une baisse des valeurs de ces actifs à court-moyen terme. Cela peut se transformer en opportunité pour ceux qui sont motivés à lever un projet.

Historiquement, nous avons également observé qu’il pouvait être avantageux, en matière de contrôle de coûts d’un projet, d’être davantage intégrés verticalement. L’intégration verticale peut se traduire par l’opportunité de détenir son propre fournisseur de cuisines et salles de bain par exemple, dans la mesure où notre volume de production de logements peut le justifier. L’entreprise n’est alors plus dépendante de tierces parties.

Enfin, se pourrait-il que nous assistions à un retour du marché de la copropriété neuve dans la région de Québec ? Bien que zéro mise en chantier de ce type de propriété n’eût été relevée depuis au moins l’année 2020 par la SCHL, certains promoteurs vont de l’avant avec de nouveaux projets, dont le SWL en bordure du boulevard Laurier. Nous entendons que d’autres souhaitent emboîter le pas.

Le marché du développement immobilier multirésidentiel sera définitivement à surveiller dans la prochaine année.