"Form follows parking": La densification prise en otage par les stationnements

Dans le contexte actuel où nos villes cherchent à se densifier par tous les moyens pour résoudre la crise du logement sans s’étaler davantage, le redéveloppement des centres commerciaux se profile comme l’une des solutions les plus prometteuses. Ces propriétés, souvent bien situées et desservies par les services publics, offrent une opportunité unique de créer des communautés florissantes tout en générant une valeur immobilière significative pour les développeurs et les propriétaires. Cette convergence d’intérêts entre les différentes parties prenantes constitue une base solide pour amorcer un mouvement de densification à valeur ajoutée.

De telles ambitions font cependant face à des défis importants, notamment liés à la question du stationnement. Les récentes enquêtes sur les préférences de déplacement à Québec confirment que les citoyens n’imaginent pas se déplacer autrement qu’en automobile. Le faible taux d’appui à un système de transport structurant a contribué grandement à pousser le gouvernement provincial à reconsidérer le projet en cours. L’incertitude associée à la décision à venir introduit une variable dont l’impact est majeur pour les propriétés à redévelopper aux abords du futur corridor structurant.

Reconnaissant que pour lever de terre un projet doit avant tout répondre aux besoins des clients, la conjoncture imposera pour encore un certain nombre d’années un redéveloppement des centres commerciaux dans une logique de statu quo en matière de transport collectif. Densifier sans changer radicalement nos habitudes de déplacement implique que le stationnement continuera à s’imposer dans la forme urbaine, ce qui invalidera plusieurs stratégies de développement orienté sur le transport structurant, le fameux TOD, déployées dans d’autres grandes villes canadiennes. Ici, à Québec, en milieu urbain dense, c’est environ le tiers des structures à construire qui devra être consacré à stationner des voitures pour irriguer les futures propriétés avec un nombre suffisant de clients.

Des perspectives encourageantes

Contrairement aux réactions souvent négatives des voisins face à la densification urbaine sous le syndrome du « pas dans ma cour », les centres commerciaux présentent l’avantage d’être déjà des générateurs de trafic, de livraisons et de collecte de matières résiduelles. Des mers d’asphalte génératrices de chaleur urbaine ont empiété sur les derniers mètres carrés de verdure pour stationner les voitures des clients en période de pointe. La communauté d’accueil a donc peu à perdre et beaucoup à gagner d’un projet de redéveloppement bien ficelé.

Les voisins peuvent également voir ces projets comme une opportunité de demeurer à proximité de chez eux tout en allégeant leur charge d’entretien de maison, favorisant ainsi une retraite paisible au sein de leur communauté. Cette dynamique explique en grande partie pourquoi les condos locatifs à Québec sont largement loués par des baby-boomers provenant souvent des mêmes quartiers.

Des projets désirables pour les villes

La Ville de Québec soutient activement des projets de redéveloppement, comme le mégaprojet Fleur de Lys de Trudel Innovation. La collaboration entre les parties a permis de modifier les règlements de zonage pour encourager la mixité des usages et intégrer des tours résidentielles à haute densité ainsi que tous les autres usages nécessaires à une mixité complète. Des espaces verts, des places publiques et des rues conviviales ont été intégrés à la vision commune, montrant ainsi la volonté concertée d’investir dans un milieu de vie à valeur ajoutée. Investissement Québec a également pris une participation importante dans ce projet, preuve d’une vision partagée de création de richesse collective.

Des défis à relever

Bien que les bonnes pratiques de design urbain soient largement acceptées suivant les principes de « Place Making » et de « Walkability », elles diminuent généralement l’offre de stationnement en réduisant le nombre de places disponibles près des entrées. Les commerçants estiment pour leur part que le stationnement en quantité suffisante, particulièrement dans un rayon proche des entrées, reste un actif de grande valeur pour soutenir les ventes. Cette perspective souligne l’importance de trouver des solutions créatives et conviviales pour répondre aux besoins de la clientèle tout en facilitant la transition vers des formes de développement plus denses à valeur ajoutée pour tous.

Parmi les solutions à considérer, des parcs de stationnement étagés, au design attrayant, permettront de libérer des terrains pour d’autres usages tout en contribuant à la qualité du milieu bâti, ce qui constitue en soi une condition d’acceptabilité sociale. Ce type d’initiative vise à offrir une expérience positive et sécurisée aux utilisateurs tout en optimisant l’utilisation des espaces.

À titre d’exemple, l’investissement dans des stationnements étagés conviviaux par Ivanhoé Cambridge à Place Sainte-Foy a prouvé son efficacité en permettant au centre commercial de maintenir le meilleur taux de ventes par pied carré dans la région de Québec. Malgré l’augmentation du commerce en ligne, les ventes y ont retrouvé le niveau prépandémique selon Altus.

Préserver le potentiel pour évoluer avec la conjoncture

L’exemple de Place Sainte-Foy est intéressant pour étudier le redéveloppement évolutif des centres commerciaux. Dans le plan directeur de redéveloppement, trois des coins de la propriété ont été conservés en réserve foncière, contribuant à faire en sorte qu’Altus considère que ce centre commercial présente le meilleur potentiel de redéveloppement de la région. Parmi les subtilités, la structure des stationnements étagés réalisés en 2018 est prévue pour accueillir des étages supplémentaires, anticipant une densification du site.

À première vue, la typologie de stationnement étagé ne maximise pas la densité, car elle occupe une part du volume hors sol permis par le zonage. Elle présente cependant un meilleur potentiel de reconversion que son homologue souterrain, initialement plus dispendieux et moins convivial pour les clients des commerces.

Imaginons maintenant un futur pas si lointain où l’achalandage commercial proviendrait d’un système de transport structurant et/ou de voitures autonomes partagées carburant à l’intelligence artificielle qu’on n’aurait pas à stationner sur le site. Dans ce scénario, le stationnement étagé mérite d’être considéré, surtout dans le cas d’un centre commercial achalandé avec des baux qui protègent les ratios de stationnement pour les commerçants. En tant que structure transitoire plus abordable, il est aussi doté d’une meilleure valeur résiduelle potentielle.

Le stationnement souterrain demeure souvent l’option préférentielle malgré les coûts significatifs. Motivés par la création de valeur pour les usages hors sol, les promoteurs oublient souvent que le manque d’efficience du stationnement souterrain plombera leur pro forma. Parallèlement, un stationnement coincé et lugubre en raison d’une rationalisation des coûts risque d’indisposer la clientèle commerciale. Elle pourrait choisir d’autres options pour dépenser son budget discrétionnaire. C’est ici que le dicton " form follows parking " prend tout son sens.

Accélérer la réponse intelligente aux besoins de base

La crise du logement, c’est maintenant, mais le temps nécessaire pour y répondre se compte en années. Entre le moment où l’opportunité de développer un site et celui où on pourra enfin mettre la pelle en terre, il peut se passer plusieurs années. En considérant les coûts des terrains et les coûts de construction, la viabilité des projets passe souvent par une augmentation de la densité permise par le zonage. Les villes sont généralement ouvertes à s’engager dans cette voie en raison de la conjoncture, mais le processus encadré par la loi n’est pas adapté à l’urgence de la situation.

L’un des pièges à éviter est la quête d’une solution parfaite de part et d’autre. Le processus réglementaire fait que les décideurs ne se parlent pas directement. Chaque itération d’un projet visant à concilier progressivement les impératifs économiques avec les attentes de la ville doit actuellement être filtrée par une succession d’instances, notamment la division des projets majeurs et de la mise en valeur du territoire qui consulte les divers services de la ville, la direction générale et les élus en plus de la Commission de conservation et d’urbanisme de Québec (CUCQ) lorsque le site y est assujetti, un processus dont les délais d’approbation se comptent en mois pour chaque itération.

Voilà pourquoi il est important d’investir dans une démarche de concertation des parties prenantes au tout début d’un projet. Un processus de conception intégrée regroupant les expertises pluridisciplinaires requises et les acteurs clés des parties prenantes facilitera le consensus sur les solutions avec une convergence d’intérêts. On diminuera ainsi le nombre d’itérations requises et les délais de réalisation.

En conclusion

Malgré les défis inhérents à l’accommodement des déplacements véhiculaires et à l’augmentation de la densité, le potentiel de redéveloppement des centres commerciaux se présente comme l’une des meilleures opportunités de façonner un paysage urbain plus dynamique, attractif et durable pour les générations futures.