Groleau Développement : L'art de la requalification au service de l'avenir industriel de Québec

La requalification, un acte de vision et de préservation

Pour les frères Groleau, la requalification est plus qu'une simple rénovation ; c'est un acte de vision. Ayant effectué une transition réussie du résidentiel (atteignant 265 portes) à l'immobilier commercial, l'entreprise s'est finalement concentrée sur l'immobilier industriel au cours des 12 dernières années. Leur modèle d'affaires se concentre presque exclusivement sur l'acquisition d'immeubles qui étaient souvent « délaissés ou en mauvais état ». Jean-François Groleau souligne, d'ailleurs, qu'ils achètent rarement des bâtiments neufs, préférant ceux qui nécessitent d'être « revitalisés », car ils y perçoivent un potentiel important.

Cette démarche se distingue d’une tendance répandue dans le milieu immobilier, où la densification passe souvent par la démolition complète des bâtiments existants. L'entreprise s'engage plutôt à restaurer ces propriétés à leur plein potentiel, avec la conviction qu'environ 80 % de leur approche vise à préserver le patrimoine bâti tout en le modernisant. Cette capacité à prendre des risques et à investir les efforts nécessaires, pour voir au-delà de l'état initial des propriétés, est au cœur de leur succès.

De l’odeur de caoutchouc au succès : le cas de L'Arsenal

Le projet du 1195 Taillon, où est désormais installé L'Arsenal, est un emblème de leur expertise dans le secteur de Charest. Les frères ont décrit leur première visite de cet ancien bâtiment, qui était une usine de pièces automobiles en caoutchouc, comme entrant dans un « bâtiment hanté » en raison de son état intérieur et des odeurs tenaces. Cependant, leur expérience antérieure réussie avec un bâtiment similaire, le 1065 Escarbot (ancienne Imperial Tobacco) – également une structure en béton en mauvais état qu'ils avaient réussi à requalifier – leur a conféré une confiance solide dans le potentiel du 1195 Taillon.

La première étape dans la requalification d'un tel bâtiment consiste en un « grand ménage » : l'enlèvement du caoutchouc, des luminaires et des gicleurs désuets, permettant une évaluation claire de la structure. Surtout, leur approche de développement est entièrement « sur mesure pour le locataire ». Groleau Développement est en mesure d'offrir un service clé en main, de la conception au design, grâce à leurs architectes et designers internes. Cette flexibilité est un avantage marqué pour leurs locataires industriels qui peuvent avoir besoin d'agrandir ou de réduire leurs espaces ; un locataire au 1065 Escarbot a par exemple évolué de 6 000 à 68 000 pi2.

Intégration verticale et risque financier assumé

La capacité de Groleau Développement à réaliser des projets aussi complexes est intrinsèquement liée à son intégration complète dans le domaine de la construction. L'entreprise détient notamment Groleau Construction et Électricité de la Capitale, lui permettant de gérer de manière autonome les améliorations locatives et les travaux externes. Dans les opérations quotidiennes, l'entreprise est autonome à 100 %, employant une équipe interne incluant camions, mécaniciens, comptables agréés et services juridiques. Les frères Groleau se partagent les rôles – Jean-François gérant l'exécution et les aspects techniques, et Sam se concentrant sur le financement, l'acquisition, et le légal/administratif – mais toute décision importante requiert un consensus à 100 % entre les deux.

Sur le plan financier, les frères Groleau se distinguent en assumant seuls le risque des projets, travaillant sans partenaires externes. Ces bâtiments ne sont souvent pas finançables au départ en raison de l'absence de locataires ou de la nécessité de travaux majeurs. Leur succès repose sur la confiance de leurs banquiers ; une relation bâtie sur 30 ans d'expérience et la solidité de leur plan d'affaires.

De plus, grâce à la formation professionnelle de Jeff en mécanique du bâtiment, l'entreprise accorde une importance capitale à l'efficacité énergétique. Dès l'acquisition, ils évaluent l'isolation, la gestion énergétique et la récupération de chaleur, ce qui leur permet de réduire considérablement les coûts d'exploitation pour leurs locataires.

L’avenir des parcs industriels : Densification et Mixité

La vision des frères Groleau pour l'avenir des parcs industriels à Québec est claire : elle passera par la densification et, de manière critique, l'intégration de la mixité. Samuel Groleau a noté que des secteurs comme Charest verront une densification importante et que l'arrivée du tramway est positive car elle amènera de nouvelles opportunités.

Plus stratégiquement, ils plaident pour l'intégration de logements résidentiels autour des parcs industriels. En s'inspirant d'une tendance observée à Vancouver, ils croient qu'il est essentiel d'intégrer de la mixité pour permettre à la main-d'œuvre de se loger près de son lieu de travail. Selon eux, tenter d'éloigner l'industriel du centre-ville pourrait mener à une perte de main-d'œuvre, un enjeu critique pour la région. Jean-François Groleau a d'ailleurs confirmé que l'ajout d'étages résidentiels au-dessus du 1195 Taillon est structurellement possible, bien que le zonage actuel ne le permette pas encore. Cette vision s'aligne sur les discussions de l'IDU et de l'APCHQ, anticipant une densification générale.

Pour les 15 à 20 prochaines années, les frères croient également qu'avec le manque actuel de construction de bureaux, une pénurie pourrait se faire sentir à terme, réaffirmant ainsi leur confiance dans le marché de Québec et saluant l'approche du maire Bruno Marchand qui prévoit de rencontrer les entrepreneurs pour discuter de leur vision.

Conclusion

Groleau Développement ne fait pas que racheter des immeubles ; l'entreprise façonne l'avenir de l'immobilier industriel à Québec. Leur culture d'entreprise, où l'équipe est traitée comme une famille et où la fidélité est la norme (avec très peu de départs en 20 ans), assure une exécution des travaux basée sur la confiance mutuelle, y compris avec leurs sous-traitants.

La relève est d’ailleurs bien présente au sein de l’entreprise : Emmanuelle, la fille de Jean-François, y évolue depuis maintenant cinq ans, tandis que Coralie, la fille de Samuel, a rejoint les rangs il y a deux ans. Cet engagement de la nouvelle génération confirme la volonté des frères Groleau d’assurer la continuité d’un modèle d’affaires familial, durable et profondément ancré dans la région.

En misant sur la requalification au lieu de la table rase, sur l'intégration verticale, et sur une vision audacieuse de la mixité des usages pour retenir la main-d'œuvre, Jean-François et Samuel Groleau se positionnent en véritables leaders de la revitalisation urbaine des parcs industriels. Ils sont la preuve vivante que les plus grandes opportunités d'affaires se trouvent souvent dans les défis structurels complexes, pourvu qu'on y apporte une expertise technique, une assise familiale solide et une vision d'avenir.