Groupe MACH consolide son leadership sur le marché immobilier québécois

Espace Québec : Messieurs, pourriez-vous nous parler des dernières grandes acquisitions que vous avez réalisées dans la région de Québec ces deux dernières années ? Comment voyez-vous la contribution de ces actifs au portefeuille général du Groupe MACH ?

Vincent Chiara : Dans les deux dernières années, le Groupe MACH a acquis les Promenades Beauport et plusieurs immeubles multirésidentiels du Groupe Huot, dans le secteur autour des Galeries de la Capitale. MACH était déjà un joueur important du marché immobilier au Québec, il est devenu le plus important propriétaire immobilier de la grande région de Québec, avec 10 millions de pieds2. Ce portefeuille est divisé à parts égales entre le bureau et les centres commerciaux auxquels s’ajoutent plus de 2 000 portes résidentielles. Notre objectif est de détenir un portefeuille équilibré dans toutes les sphères de l’immobilier et de conserver notre positionnement de leader.

En 2021, nous avons acheté une partie du portefeuille de Cominar, une transaction qui nous a permis de développer une solide équipe multidisciplinaire qui détient une précieuse expertise locale. On connaît ainsi de plus en plus spécifiquement nos marchés.

MACH est très présent dans le secteur des immeubles à bureaux, mais cette catégorie est dans la boîte à punitions depuis la pandémie. On a dû adapter notre stratégie de développement à cette nouvelle réalité. Aujourd’hui, notre plus grande force se situe dans les centres commerciaux.

On est encore peu présent dans le segment de marché des immeubles industriels, mais on regarde ça attentivement, on demeure à l’affût des opportunités d’affaires.

Espace Québec : Votre acquisition de plusieurs immeubles multirésidentiels du Groupe Huot dans la région de Québec fait de vous un propriétaire maintenant incontournable dans cette classe d'actif, alors que la Capitale vit une crise du logement et de l'abordabilité majeure. Comment voyez-vous les solutions que les gouvernements, avec le concours de l'industrie, pourraient mettre en œuvre pour réussir à dénouer cette crise et permettre aux ménages qui en ont besoin de trouver un logis selon leur souhait ?

Vincent Chiara : La transaction immobilière avec le Groupe Huot, de l’ordre de 560 M$, est la plus grosse de l’année au Québec. Un nombre de joueurs très limité peut accéder à ce genre de transaction. C’était une belle opportunité pour MACH, dans notre volonté d’équilibrer notre portefeuille d’actifs. Qui plus est, nous avons acquis ces immeubles à une portion de leur valeur marchande, ce qui nous a permis d’obtenir un rendement rapide.

Il faut savoir qu’à Montréal, il est vraiment difficile de trouver du rendement en raison des coûts de construction élevés et des loyers en hausse. Les coûts de constructions ont connu une hausse de 20 à 25 %, en plus des taux d’intérêt qui sont passés de 2,45 % à 7,2 %. Certes, ils ont un peu baissé dernièrement, mais c’est encore une période difficile pour trouver du rendement.

La tendance du marché immobilier est à réduire l’espace habitable pour baisser le coût au pied carré. La clientèle a évolué, les gens utilisent l’espace différemment. En intégrant plus de services connexes à nos immeubles, on justifie la réduction de superficie des appartements. On vit néanmoins une période d’adaptation, mais on va y arriver.

Actuellement, nos besoins au Québec en 2024 sont de 100 000 portes alors qu’on en construit 20 000 à 25 000. Plusieurs avenues de solutions pourraient être explorées sérieusement pour contribuer à remédier à la crise du logement :

• Par exemple, le fédéral a éliminé la TPS sur la construction des appartements, malheureusement pas le Québec, alors que 7-8 provinces ont pourtant emboîté le pas. Ça aiderait! À notre avis, les revenus fiscaux que craint de perdre le provincial peuvent être rattrapés par une construction accrue.

• Aussi, les taux d’intérêt ne sont actuellement pas arrimés aux loyers qu’on touche. Sur le marché de Toronto, les loyers ont absorbé la hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt. Ultimement, le gouvernement pourrait racheter les taux d’intérêt, offrir aux développeurs et promoteurs un escompte sur les taux d’intérêt comme le fait la SCHL. Déjà, si on était 2 % sous le taux actuel, beaucoup de projets pourraient lever. Il faudrait que le gouvernement accepte de payer cet écart. De cette façon, il pourrait atteindre ses objectifs de 100 000 portes. Un coût somme toute insignifiant pour régler un problème majeur qui engendre des conséquences lourdes comme l’itinérance et la criminalité, etc. Une offre accrue contribuerait à faire baisser le coût des loyers. Il y a un coût social important associé à cette situation, le gouvernement devrait l’investir, ce qui est fait jusqu’à présent n’est pas suffisant, le problème ne cesse d’empirer.

• Enfin, si les Villes développaient avec plus de densité, ça aiderait à faire lever plus de projets; ça ne serait pas suffisant pour régler le problème de logements, mais on marcherait dans la bonne direction.

Espace Québec : Groupe MACH est également un propriétaire majeur de centres commerciaux dans la région, tout comme dans l'Est du Québec. Comment voyez-vous les grands défis du commercial au cours des prochaines années ? Et les opportunités ?

Vincent Chiara : Le secteur commercial connaît une belle recrudescence. Après la pandémie, la façon qu’ont les gens de magasiner a changé, les surfaces ont aussi explosé. L’expérience de magasinage vécue dans la réalité prend désormais tout son sens. C’est le retour au sensoriel et on ne peut pas le vivre dans le commerce en ligne. On avait connu une année record en 2019 avec 5 millions de visiteurs dans l’un de nos centres commerciaux, en 2024, on a enregistré un achalandage de 7,3 millions de personnes dans ce même centre commercial. Les ventes s’élevaient en moyenne à 400 $ du pi2, elles sont rendues à 550 $. Il y a incontestablement un bel avenir pour cette classe d’actifs, les gens veulent revenir magasiner sur place.

Michel Ayotte : MACH travaille à améliorer constamment l’expérience client. On modernise les espaces communs, on a même incorporé le marketing olfactif, nos équipes de location travaillent d’arrache-pied à diversifier les offres, aussi bien pour le commerce de détail que la restauration. Il faut intégrer des services dans nos centres pour créer de l’achalandage naturel. Aujourd’hui, on trouve de tout dans nos centres commerciaux.

Espace Québec : On peut maintenant affirmer que la pandémie est bien derrière nous, mais elle a cependant laissé des traces… Comment faire comprendre au gouvernement que le télétravail amène des conséquences délétères pour l'économie, l'organisation qui le pratique, les commerces de proximité, etc. ? Comment voyez-vous l'horizon de stabilisation dans cette classe d'actif ?

Michel Ayotte : En tant que plus important employeur dans la région, le gouvernement a un rôle à jouer. L’initiative doit venir de lui pour ramener les gens au bureau. Les conséquences sont importantes pour les centres-villes, pour les commerçants qui dépendent de l’achalandage des travailleurs. Cette situation a aussi des conséquences sur la valeur de ces actifs, qui ont chuté jusqu’à 50 % de leur valeur initiale.

Notre stratégie est d’acheter du bureau pour pouvoir développer dans le futur des projets mixtes. Il y a du nettoyage qui se fait sur le marché et c’est bon. Le problème, c’est que la valeur foncière décroît, les taxes perçues aussi, les Villes qui comptent sur ces revenus en seront affectées, alors les services sont impactés. On a le devoir de remédier à cette situation, les conséquences sont trop importantes. Logiquement, si on construit un tramway, c’est pour amener les gens au travail, non ?

Les gouvernements devraient inciter les gens à revenir au bureau en créant pour eux des milieux de qualité, pour rendre les gens plus efficaces et motivés. Les gouvernements ont tout intérêt à revoir leur modèle; ils l’ont déjà fait, c’est eux qui ont créé cette situation difficile, ils doivent y remédier.

Espace Québec : Le Groupe MACH nous a habitués aux grandes acquisitions. Est-ce que 2025 nous fera voir une fois de plus un Groupe MACH qui continue sa croissance à Québec, mais aussi sur d'autres marchés au Canada ou ailleurs ?

Vincent Chiara : Pour 2025, on a une équipe d’investissement qui travaille sur des dossiers d’acquisitions, on étudie les opportunités. Le marché est mûr pour des transactions, on est dû pour un autre boom immobilier, et Groupe MACH est prêt. On sera au rendez-vous ! On veut renforcer notre position sur nos marchés.