L’évolution des coûts de construction des bâtiments multi-résidentiels au Québec

L’un des effets les plus immédiats de la pandémie a été la hausse spectaculaire des prix des matériaux de construction. Le tableau ci-après vient illustrer la progression des coûts pour certaines composantes :

Le bois d’œuvre, par exemple, a vu ses prix tripler à certains moments en 2021 en raison de la fermeture temporaire de scieries, des contraintes d’approvisionnement et d’une demande accrue pour les projets résidentiels. D’autres matériaux comme l’acier, le cuivre, l’aluminium et le béton ont également connu des hausses importantes, alimentées par des perturbations logistiques mon-diales et l’inflation des coûts de l’énergie.

Comme en témoigne le graphique ci-joint, les hausses les plus importantes furent observées en 2021 et en 2022 alors que les prix avaient augmenté de près de 20 % à Québec et de 23 % à Montréal par rapport à 2019 (pré-pandémie). Étonnamment, les statistiques démontrent que les prix ont continué d’augmenter en 2024 de plus de 5,0 % tant à Québec qu’à Montréal. Il est intéressant de remarquer que les coûts de construction dans le marché de Montréal sont sensiblement plus élevés qu’à Québec et que cet écart s’accentue chaque année depuis 5 ans. À titre indicatif, en 2024 les coûts à Montréal étaient 5,1 % plus élevés que ceux de Québec, un écart non négligeable.

Pour 2025, les données compilées par notre firme indiquent une tendance à la baisse des coûts (i.e. excavation, béton, etc.) coïncidant avec un ralentissement des mises en chantier. Il demeure toutefois que le renouvellement des conventions collectives dans l’industrie de la construction (8 % en 2025, 5 % en 2026, 5 % en 2027, 4 % en 2028) exercera certes des pressions à la hausse sur le coût des projets. Comme la main d’œuvre représente 40 % à 50 % d’un projet, la hausse des salaires aura théoriquement un impact de l’ordre de 5 % à 7 % sur les coûts directs (en 2025-2026).

Pénurie de main-d’œuvre et pression sur les salaires

En parallèle, l’industrie québécoise de la construction a fait face à une pénurie persistante de main-d'œuvre qualifiée. Le vieillissement de la population, les départs à la retraite et une formation insuffisante des nouvelles recrues ont contribué à déséquilibrer le marché du travail. Cette rareté a exercé une pression à la hausse sur les salaires, ce qui a contribué à l’augmentation générale des coûts des projets.

Conséquences sur les promoteurs et le marché

Pour les promoteurs immobiliers, cette envolée des coûts a eu plusieurs conséquences. Plusieurs projets multi-résidentiels ont été retardés, redimensionnés ou même annulés, particulièrement dans les régions où les marges bénéficiaires étaient déjà minces. Le financement de nouveaux projets est devenu plus complexe, les institutions financières se montrant plus prudentes face à l’incertitude. De plus, les taux d’intérêt en hausse depuis 2022 ont encore alourdi le coût du capital, réduisant davantage la rentabilité des investissements.

Conclusion

L’évolution des coûts de construction dans le secteur multi-résidentiel au Québec depuis la pandémie illustre les vulnérabilités systémiques de l’industrie face aux chocs externes. Alors que le besoin en logements demeure pressant, notamment dans les grands centres urbains, les promoteurs, les gouvernements et les acteurs du secteur devront collaborer pour adapter les pratiques, stimuler la formation et trouver des solutions innovantes afin d’assurer la viabilité économique des projets futurs.