La fragilité du marché de Québec

Le portrait a changé radicalement depuis septembre dernier. Certes, quelques rajustements avaient commencé à voir le jour à l’été en raison de la hausse soutenue des coûts de construction et de la rareté de la main-d’œuvre, mais la nouvelle réalité économique du financement hypothécaire donne des maux de tête à ceux et celles qui viennent de livrer des projets et aux autres qui s’apprêtent à le faire.

Il est bon de se rappeler qu’après les trois premiers mois de pandémie en 2020, le marché de la construction de condos-locatifs s’est mis en marche à une vitesse grand V bénéficiant de taux d’intérêt très alléchants. Les taux assurés SCHL de 5 et 10 ans étaient aux alentours de 1,35 % et 1,60 % respectivement en septembre 2020.

De plus, le programme APH Sélect lancé en mars 2022 a permis d’amenuiser en quelque sorte la hausse des coûts de construction.

L’essentiel du programme se trouve dans les cinq caractéristiques suivantes : une augmentation du rapport prêt-valeur ; une période d’amortissement plus longue (jusqu’à 50 ans), une diminution de la mise de fonds, une baisse des coefficients de couverture de la dette minimale et une réduction des primes d’assurances.

Afin de vulgariser le tout, le projet doit rencontrer l’abordabilité (niveau des loyers), l’accessibilité et l’efficacité énergétique pour se qualifier et accumuler le plus de points afin d’obtenir des conditions de financement qui permettent d’être conforme aux nouvelles réalités du marché hypothécaire.

Alors que certains avaient retardé le lancement de leur projet afin de modifier leurs plans pour y insérer des unités plus petites permettant d’offrir un loyer mensuel de 1 027 $, d’autres ont simplement mis leur projet sur pause. Toujours en mars 2022, le taux directeur de la banque du Canada, principal outil d’intervention monétaire de la banque centrale canadienne, était de 0,25 %. Après des hausses en avril et mai de 50 points chacune, de 50 points en juin, de 100 points au mois de juillet, de 75 points en septembre, voilà que la Banque du Canada a procédé à une 6e hausse de suite (50 points) à la fin d’octobre pour porter le taux directeur à 3,75 % dans le but de lutter contre l’inflation.

L’impact pour les propriétaires est non négligeable. Les immeubles types de 125 unités, construits au coût de 35 M$ qui ont été livrés cet automne après 14-15 mois de chantier ont vu leur taux hypothécaire passer de 2,50 % à 6,25 %. En considérant que l’absorption des unités est moins vive qu’en 2020 et 2021, principalement depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine en mars dernier, la situation financière des projets à la livraison demande une certaine gymnastique mathématique.

Lors de la livraison du projet, tout ce qui apparaissait à l’offre de financement ne tient plus la route. Le nouveau taux d’intérêt servant à faire le fameux « stress test » fait en sorte que le ratio de couverture demandé par le prêteur n’est pas atteint. Le promoteur se retrouve avec un ratio de couverture bien en deça du 1,20 demandé. Aux yeux du prêteur, son ratio prêt-valeur ne tient plus la route et le dossier devient donc hors-norme ; direction comptes spéciaux. Le processus déclenché est donc celui de l’appel de mise de fonds mieux connu sous le nom de « cash call ».

Étant donné qu’un malheur ne vient jamais seul, il est également très difficile et souvent même impossible d’aller chercher des fonds en refinançant d’autres propriétés récemment construites. En effet, les projets livrés au cours des cinq dernières années qui tentent actuellement de se refinancer afin de lever du capital ou de faire du retrait d’équité ne respectent plus les normes actuelles.

Plusieurs projets sont passés de ratio de financement prêt-valeur de 80 % à 65 %. C’est donc dire que le projet de 35 M$ qui nécessitait 7 M$ de mise de fonds doit maintenant débourser 12,25 M$.

Les plus aguerris ont pris soin de négocier des congés en capital lors de la signature de leur lettre de financement. Pour les nouveaux joueurs dans l’arène du développement, le réveil est plus brutal.

Avec un loyer d’environ 1,60 $ à 1,65 $ le pied carré par mois pour un appartement neuf sans service, le marché de Québec a tout de même fait du chemin depuis 2019. Cependant, il ne possède pas la vigueur du marché des grandes villes où le loyer des unités neuves se situe entre 3 $ et 4 $ le pied carré. Les projets sont de plus en plus gros afin de contrôler les coûts et de bénéficier d’économies d’échelle, mais en contrepartie, ils requièrent de plus gros montages financiers et donc un risque plus important pour les promoteurs.

L’effervescence des 10 dernières années alimentée par un grand besoin d’offre de nouvelles unités, un surplus de liquidités et des taux d’intérêt historiquement bas ont permis aux promoteurs et leurs investisseurs de récupérer leurs mises de fonds initiales dans une période de 3 à 5 ans.

Aujourd’hui, la mathématique immobilière ne fonctionne plus. Il y a une limite à ce que les locataires peuvent payer comme loyer mensuel. On doit se rappeler qu’ils subissent les contrecoups de l’inflation dans toutes les sphères de leur vie quotidienne.

Bien que le programme APH Sélect permette à certains projets de voir le jour, la période d’amortissement de 45 et 50 ans limite énormément le remboursement du capital. Est-ce qu’une remise de leur mise de fonds initiale après 10 ans au lieu de cinq ans refroidira les recrues du milieu et fera fuir les nouveaux investisseurs ?

La situation est préoccupante dans un marché où le déficit de logements dans la RMR de Québec est de 1100 unités. De plus les besoins en logement d’ici 2030 sont connus. Après des années fructueuses en 2020 et 2021, les mises en chantier pour 2022 accuseraient un recul de près de 20 % par rapport à 2021 au Québec. On s’attend aussi à une baisse importante en 2023. Nul besoin de mentionner que cette tendance provinciale se ressentira aussi dans la RMR de Québec.

Le report et l’annulation de certains projets vont créer une pression sur les loyers puisque l’offre va diminuer dans un marché où le taux d’inoccupation est sous les 3,5 %. La situation est tout de même assez inusitée puisque tous les autres paramètres économiques comme l’emploi et les investissements majeurs sont au rendez-vous.

Seul le marché industriel, où la demande est en constante évolution continue de défier les nouveaux paramètres financiers. Les terrains disponibles sont toujours quasi inexistants. La forte demande liée à la croissance du commerce électronique a fait fondre la disponibilité et continuera d’exercer une forte pression sur les loyers. Pour justifier la construction d’un bâtiment pour un locataire unique, un loyer de base supérieur à 15 $ le pied carré est maintenant nécessaire.

Il va sans dire que l’annonce de la ville de Québec de mettre en place un programme de redevances pour les immeubles qui seront construits le long du tracé du futur tramway vient ajouter un fardeau de plus sur les épaules des promoteurs. La mesure souhaitée par l’administration Marchand concerne tous les projets d’une valeur de plus de 750 000 $ et d’une superficie de plus de 185 m2 qui s’installeraient le long du tracé dans un rayon d’un kilomètre d’une station. Les propriétaires seraient alors soumis à la redevance.

Le regroupement des grands propriétaires immobiliers institutionnels, des promoteurs et des gestionnaires immobiliers s’oppose fermement à cette mesure mise en place à Montréal le long du REM. Ces derniers stipulent que les effets sont contraires au gros bon sens. Le but étant de densifier le long du réseau structurant afin d’attirer les gens pour y vivre et non de leur refiler l’augmentation des coûts supplémentaires.

Le changement à 180 degrés causé par les nouveaux paramètres nous rappelle la fragilité du marché d’une ville comme Québec à l’aube d’une récession annoncée pour 2023. Cette fois-ci, il semble bien que même l’économie propre à la région nom-mée par plusieurs « le village gaulois » n’y échappera pas.