La grande entrevue avec Gilles Lehouillier, maire de Lévis

Lévis a un beau problème avec plus de 6600 nouveaux résidents en trois ans. Nous avions prévu 800 nouveaux appartements par année pendant dix ans; aujourd’hui nous sommes rendus à 16 000 unités! En 2022-2023, Lévis avait 18 chantiers par mille habitants et d’ici 2025, ce sont quelque 6000 unités supplémentaires qui seront construites ou autorisées. À Lévis, ça construit! Force est de reconnaître que nous avons été doublés par une croissance que nous avons quelque peu sous-estimée. Remarquez, prévoir l’avenir, ce n’est pas toujours facile… En somme, Lévis ne pouvait pas rester les bras croisés devant tant de transformations. Nous avons la responsabilité de doter Lévis de tous les outils nécessaires pour encadrer les effets urbains de cette croissance afin de préserver la qualité de vie de notre ville. En même temps, nous devons bonifier nos infrastructures pour soutenir cette croissance qui va nous permettre de financer notre qualité de vie et de maintenir l’attractivité de notre collectivité qui viendra soutenir la croissance de nos entreprises. En d’autres mots, une croissance rapide, ça vient avec des défis et des responsabilités. Et la Ville de Lévis répond présente!

C’est dans ce contexte que la consultation citoyenne Lévis Vision 2040 a été tenue : doter Lévis d’objectifs de développement clairs afin d’accompagner cette croissance sans faire de compromis sur notre qualité de vie; le juste équilibre entre qualité de vie et croissance est la seule façon de préserver les avantages de cette dernière, tout en minimisant ses externalités.

Concrètement, la Ville de Lévis va investir quelque 200 millions sur cinq ans pour mettre à jour ses infrastructures de base tout en investissant dans la création et l’amélioration de nos équipements collectifs. Des parcs linéaires le long du fleuve et de ses affluents vont offrir aux Lévisiens un magnifique réseau vert; nous allons préserver 30 % de notre territoire afin d’assurer aux générations futures un accès à la nature. Nous avons construit une nouvelle centrale de police pour accompagner la croissance démographique de Lévis; nous sommes en train de revoir notre plan de mobilité pour que les citoyens aient accès à différents modes de déplacement; certaines artères seront réaménagées afin de tenir compte des effets de la densification et pour maintenir la fluidité des déplacements. C’est que la densification engendre une augmentation des déplacements sur des artères qui initialement n’avaient pas été conçues pour de telles augmentations. La croissance nous oblige donc à repenser certains secteurs de Lévis.

Bien entendu, à court terme, de tels investissements mettent de la pression sur les dépenses municipales. Aussi, il faut cadencer les projets de développement pour qu’ils suivent le rythme de nos investissements; la croissance ne peut pas dépasser les capacités de nos infrastructures. C’est notamment le cas dans le secteur ouest qui a connu une surchauffe ces dernières années. Mais les promoteurs doivent être rassurés, car d’ici 2028-2029 la ville va pouvoir répondre à toutes les demandes de constructions résidentielles. Et puis, les secteurs Centre et Est sont en mesure d’accueillir des projets résidentiels.

Le déploiement des investissements municipaux va se faire par l’entremise d’un cadre financier qui sera présenté sous peu; il va permettre à la ville de projeter dans l’avenir ses dépenses, ses investissements et ses revenus. La Ville de Lévis a donc augmenté ses dépenses au plan quinquennal d’immobilisation afin de se doter de services et d’infrastructures à l’échelle d’une ville en pleine croissance, afin d’accompagner la croissance de notre collectivité tout en maintenant l’équilibre entre développement et qualité de vie.

La densification des pôles Chaudière (tête des ponts) et Kennedy et le réaménagement de certaines artères impliquent une nouvelle répartition des coûts entre les citoyens et les promoteurs. À une autre époque, les promoteurs étaient responsables des rues et des infrastructures et, 30 ans plus tard, les citoyens devenaient responsables de leur pérennité. Avec la densification, ce modèle ne fonctionne plus, car la densification et le redéveloppement ne font qu’ajouter des pressions supplémentaires sur les infrastructures existantes dont la pérennité est uniquement financée par les citoyens; les citoyens n’ont pas à payer pour l’impact de la croissance sur les infrastructures existantes et les promoteurs doivent faire leur juste part pour leur mise à niveau puisqu’ils y branchent leurs projets. Ce nouveau pacte fiscal est important, car il en va de l’acceptabilité sociale des nouveaux projets de densification : les citoyens n’accepteront pas que leurs quartiers soient densifiés s’ils doivent subir les effets de la densification sans contrepartie; il faut donner de la plus-value aux citoyens afin de protéger la qualité de vie de nos quartiers des effets de la densification. Cette répartition fiscale équitable entre citoyens et promoteurs sera le fait du cadre financier.

Ce nouveau pacte fiscal est important, car il en va de l’acceptabilité sociale des nouveaux projets de densification : les citoyens n’accepteront pas que leurs quartiers soient densifiés s’ils doivent subir les effets de la densification sans contrepartie.

La croissance de Lévis nous oblige donc à nous adapter et à changer nos façons de faire. Par exemple, l’ancien modèle de gestion du développement qui reposait sur le bureau de projet mis en place en 2015 n’accompagne plus les promoteurs de façon équitable. Une nouvelle approche sera développée afin de traiter efficacement et de façon équitable tous les projets d’ensembles résidentiels. Il n’y a rien de pire que de faire du cas par cas dans une ville. Lévis a des défis de capacités dans un contexte de croissance rapide et nous prenons les moyens nécessaires pour assurer les conditions du développement sans nuire à notre qualité de vie, parce que Lévis doit rester une ville attractive. Ça, c’est important pour les citoyens.

L’attractivité de Lévis est importante parce que nous accueillons de plus en plus d’emplois à valeur ajoutée à cause de la renaissance du chantier maritime et de l’arrivée d’entreprises de haute technologie comme Microsoft et QScale. Sans oublier le parc industriel à l’est qui sera bientôt aménagé sur le site de l’ancien projet Rabaska. Lévis peut aider ses entreprises à croître en offrant à leurs employés un milieu de vie agréable qui leur donnera envie de rester chez nous. C’est pour cette raison que notre Vision 2040 est si importante : garder l’équilibre entre croissance et qualité de vie.

Un autre défi de cette croissance rapide est bien entendu la crise du logement, mais le rythme des nouvelles constructions résidentielles nous a permis d’éviter le pire. C’est vrai que la pression sur le logement demeure; elle reste gérable, mais nous restons très attentifs et nous collaborons avec les organismes du milieu. En même temps, Lévis prend les moyens d’éviter le pire. Tout d’abord, nous allons lancer une réserve cumulative de 2,4 millions par année pour financer les projets de logements abordables. Ensuite, la croissance rapide de notre collectivité nous donne le luxe d’une remise de taxes sur de longues périodes pour le logement social. Cette approche aura l’avantage de favoriser une meilleure mixité sociale. Mais la question du logement nous a pris par surprise! Jamais Lévis n’avait imaginé se retrouver avec la plus haute tour d’appartements de la région, surtout que pendant des décennies, Lévis s’était habituée à des projets de trois ou quatre étages. Nous sommes donc obligés aujourd’hui de revoir nos paramètres de densification dans les pôles de Chaudière et de Kennedy; le temps est venu d’imposer une limite aux tours d’appartements afin de conserver cet équilibre entre densité et qualité de vie. Ailleurs, la densité sera plus faible pour conserver le caractère et la qualité de vie des quartiers plus anciens.

Lévis est donc en train de s’ajuster à sa nouvelle réalité : une ville dont la croissance va se poursuivre dans les années à venir à cause notamment d’une nouvelle génération d’entreprises qui s’installent sur notre territoire et qui contribuent à l’avènement d’emplois à valeur ajoutée. S’ajuster veut dire se doter de nouveaux outils, comme d’un cadre financier et d’un plan quinquennal d’effectifs. S’ajuster veut dire aussi préserver la qualité de vie de nos quartiers afin de contribuer indirectement à l’attractivité de nos entreprises. D’où l’importance d’avoir lancé notre Vision 2040. Lévis est en train de devenir un important pôle d’activités de l’est du Québec et nous allons prendre tous les moyens nécessaires pour projeter Lévis vers ce futur, sans compromettre notre bonheur de vivre à Lévis.