La mathématique immobilière dans un cul-de-sac

Au cours des mois précédents, le fort volume de construction observé était stimulé par des taux d’intérêt historiquement bas, une demande grandissante pour du locatif, de même que par la mutation de gros propriétaires immobiliers dans ce segment de marché, pour qui il s’agissait d’une nouvelle avenue pour des acteurs aux prises avec la stagnation de certaines classes d’actifs offrant des rendements plus incertains.

Au printemps 2022, le programme APH Sélect permettait d’amenuiser la hausse des coûts de construction constante depuis 2020. Le programme était en quelque sorte une bouée de sauvetage face à l’inflation causée par plusieurs mois de pandémie et par les premiers jours de la guerre en Ukraine. Les promoteurs envisageaient, à cette époque, une courte période d’incertitude et quelques hausses du taux directeur comme prédit par les économistes des plus grandes banques canadiennes.

Le programme avait également pour but de permettre une augmentation du ratio prêt-valeur; une période d’amortissement plus longue, une diminution de la mise de fonds, une baisse des coefficients de couverture de la dette minimale et une réduction des primes d’assurance-prêt. Le tout dans le but évident d’augmenter l’offre d’unités locatives pendant une crise du logement dont le pire était encore à venir.

Plusieurs promoteurs et propriétaires aguerris ont donc modifié leurs plans pour y insérer des unités plus petites permettant d’offrir un loyer mensuel de 1 027 $ afin de satisfaire au critère d’abordabilité du programme pour la région de Québec. Afin de se prémunir contre l’inflation, le 2 mars 2022, la Banque du Canada a entamé ce qui s’est avéré être une série de huit (8) hausses des taux d’intérêt avant de prendre une pause en mars et avril 2023. La dernière augmentation, qui s’avère être la 10e hausse, remonte à juillet 2023.

La majorité des projets livrables à l’été 2023 ont été entamés en mars 2022. Quant à leur financement SCHL, celui-ci a été approuvé à l’été 2022 à l’aide d’une lettre d’engagement. La qualification de leur prêt hypothécaire a donc été basée sur des taux APH de ±3,75 % à cette époque.

La quantité innombrable de demandes pour des prêts assurés a donc explosé pour atteindre près de 3 500 dossiers à traiter. Lorsque le financement était finalement prêt à être déboursé à la fin de 2022, le taux APH était rendu à 4,50 %, bien au-dessus du taux affiché au moment de la lettre d’engagement.

Afin de conserver le montant qualifié lors de l’hypothèque et d’assurer une structure financière viable pour réaliser le projet, les promoteurs devaient « racheter » leur taux afin de combler l’écart entre le taux de qualification établi plusieurs mois plus tôt qui certifiait le montant accordé par leur prêteur et le taux réel en date du déboursé. Pour plusieurs projets d’envergure (40 M$ et plus), cette somme représentait des millions de dollars. Les appels de fonds, appelés communément « cash call » auprès des investisseurs, ont été nécessaires. Les sommes relatives au rachat de taux ne peuvent pas être ajoutées sur le prêt et celles-ci ne sont pas admissibles en tant que contingences dans les budgets.

Nul besoin de mentionner que le réveil a été brutal pour les investisseurs recrus nouvellement arrivés sur un marché en pleine tourmente. Lors de la livraison du projet, le promoteur se retrouve avec une mise de fonds plus importante que prévu qui sera difficilement récupérable à court terme en raison de la longue période d’amortissement.

Aujourd’hui, la mathématique immobilière est beaucoup plus ardue. La période d’amortissement de 40 et 45 ans limite beaucoup le capital remboursé lors des 5 premières années. Le remboursement de leur mise de fonds initiale par le biais d’un refinancement de l’immeuble après 10 ans au lieu de 5 ans refroidira les recrues du milieu et fera fuir les nouveaux investisseurs jadis affamés d’entrer dans l’arène du développement immobilier. Le capital remboursé est de 33 % inférieur sur un financement de 32 M$.

La situation est préoccupante dans un marché où le déficit de logements ne cesse de s’accentuer tant dans la RMR de Québec que dans la province. La récente stabilisation au niveau des coûts de construction et l’abolition de la TPS sur les constructions neuves locatives par le gouvernement Trudeau demeurent insuffisantes pour faire en sorte que les promoteurs et grands propriétaires immobiliers bénéficient d’une situation gagnante.

Le désavantage compétitif du Québec versus nos voisins de l’Ontario est bien présent et le récent refus du gouvernement Legault d’abolir la TVQ s’avère une douche froide pour l’industrie. Il demeure incompréhensible à ce jour que les seuils admissibles à la ristourne de la TVQ n’aient pas été indexés afin de refléter la réalité d’aujourd’hui. Tout comme le calcul des loyers admissibles au programme d’abordabilité APH Sélect qui datent de 2019, une autre époque en ce qui concerne le développement immobilier.

À l’aube de l’année 2024, il devient de plus en plus redondant d’entendre nos politiciens municipaux et provinciaux se plaindre à qui veut l’entendre de la crise du logement et des impacts sociaux qu’elle représente alors que leur comportement est synonyme d’immobilisme.