Le marché industriel comme miroir de la conjoncture : rarareté sous contrainte et heure des choix

Un marché qui s’ajuste

L’année 2025 qui s’achève aura été hors du commun. Malgré l’incertitude suscitée par les tensions commerciales et les questions entourant l’avenir de l’accord commercial avec les États-Unis, l’économie québécoise et celle de la région de Québec résistent mieux que prévu. En juillet 2025, 85 % des exportations canadiennes demeuraient exemptes de tarifs (US Census), limitant l’impact de ceux-ci. Résultat des courses, bien que certaines industries soient frappées de plein fouet, pour la majorité, c’est la prudence qui prime.

Après plusieurs années de rareté, le marché immobilier industriel s’est récemment détendu. Le taux de vacance est remonté à 8,3 % au troisième trimestre de 2025 selon CBRE, un bond notable amorcé en 2024 après une longue période sous 4 %. Ce changement s’est accéléré dans le contexte d’incertitude tarifaire alors que les promoteurs et les entreprises temporisent leurs projets. Derrière la tendance, il y a également des changements de préférences, notamment en fonction de l’obsolescence des biens disponibles.

Graphique 1 Le prix demandé freiné par la montée de l’offre Taux de disponibilité (%) et loyer net demandé moyen (par pi2)

Par ailleurs, le « pipeline » de nouveaux chantiers industriels demeure limité dans la région, reflétant un marché qui observe avant d’agir, conformément au sentiment de confiance généralisée dans l’économie. Force est de constater que le marché est dans une phase d’ajustement.

L’intelligence artificielle, vecteur de demande

Parallèlement, un autre phénomène s’impose, soit la montée de l’intelligence artificielle, qui laisse sa marque dans le paysage économique. La construction de centres de données liés à l’intelligence artificielle prend des airs de « ruée vers l’or » au sud de la frontière. Pensons à des projets pharaoniques, comme le Stargate d’Open AI et ses partenaires, estimé à plus de 500 G$, ou encore à l’expansion continue du Data Center Alley en Virginie.

Le marché de Québec est également touché par cette tendance, dans une moindre mesure, avec les centres de données de Vantage et QScale, ainsi que les annonces des centres de données de Microsoft, qui ont engendré un point d’inflexion dans les données de permis de bâtir industriels au début de l’année 2024.

Cette poussée des centres de données devrait s’accélérer dans les prochaines années et, par conséquent, exercer une influence sur la demande de nouveaux immeubles industriels. Ainsi, les enjeux liés aux centres de données, notamment leurs impacts économiques, dans le temps où leurs consommations d’énergie et d’eau, s’ajoutent aux éléments à prendre en compte dans le contexte de rareté de terrains dans la ville de Québec ainsi que, plus largement, dans le développement économique régional.

La vision régionale : entre gestion de la rareté et choix stratégiques

Depuis plusieurs années, dans la ville de Québec, une pénurie d’espaces industriels est décriée comme un éventuel frein à son développement économique ainsi qu'à l’attraction de nouvelles entreprises. Consciente de cette situation, la Ville de Québec adopte une approche pragmatique alors qu’elle estime ses besoins à 3 millions m² d’ici 2031. Dans sa vision actuelle, deux tiers des besoins identifiés seront comblés par l’optimisation du potentiel existant par de la densification, de la reconversion et de la modernisation. Le tiers restant proviendra de nouveaux espaces, dont son projet de 150 hectares au sud de l’aéroport.

Maintenant que les élections municipales sont derrière nous, il est à propos de rappeler que le développement économique dépasse les limites territoriales des villes. D’ailleurs, selon la Communauté métropolitaine de Québec1, l’offre régionale pourrait répondre à la demande pour 10 à 15 ans, à condition d’une coordination efficace. Les MRC voisines profitent déjà de la rareté dans l’agglomération de Québec pour attirer des entreprises plus sensibles aux coûts. Ce glissement spatial exige une vision concertée pour éviter la compétition fiscale ou la dispersion des investissements.

Conclusion : entre prudence et transformation

Le marché industriel de Québec envoie certes des signaux de ralentissement, mais aussi ceux d’une économie en transformation. L’incertitude tarifaire, la montée de l’intelligence artificielle et la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement obligent les entreprises, les promoteurs et les décideurs publics à adapter leurs stratégies.

À moyen terme, d’importants leviers pourraient relancer le marché industriel. Parmi eux, les initiatives gouvernementales en défense et les mesures de soutien à l’industrie manufacturière sont du nombre, tandis que les investissements en infrastructures et le marché immobilier résidentiel tendu stimuleront la construction. À cela s’ajoutent les nouvelles politiques industrielles au Canada, qui s’inscrivent dans un mouvement d’augmentation de leur nombre observé dans les pays de l’OCDE2, ce qui renforce la compétitivité de l’environnement d’affaires et pourrait bénéficier au marché immobilier industriel local.

Pour la région, le défi réside dans l’équilibre entre la planification des espaces industriels nécessaires, notamment pour la préservation des milieux naturels et un marché efficient qui poursuit son œuvre.