Le multifamilial et l’industriel; valeurs refuges en temps de pandémie

Après 20 mois de pandémie, comment l’investisseur averti se comporte-t-il ?

En mars 2020, tous les acteurs du marché tentaient tant bien que mal de mesurer l’effet que celle-ci allait avoir sur l’économie et sur le marché immobilier. Les spéculations mêlées aux prédictions des analystes et des grands acteurs de l’arène immobilière laissaient les uns perplexes et les autres un peu plus alarmistes. Il est maintenant possible de commencer à mesurer les répercussions que la pandémie aura à court et à moyen terme sur les différentes classes d’actifs.

Bien que le marché des espaces à bureaux nage toujours dans une sorte d’inconnue, un canevas de base commence à vouloir s’installer. Selon un sondage récent effectué par l’IDU auprès de 1 000 résidents de la RMR de Montréal, près de 70 % des travailleurs veulent demeurer en télétravail la majorité de la semaine et 50 % penchent vers une formule 50-50. Pour l’instant, les derniers renouvellements de baux se sont traduits par une baisse des superficies de l’ordre de 8 %. Cependant, lorsque les locataires changent d’adresse, on observe une diminution de la superficie de près de 45 %.

Du côté de la RMR de Québec, les grandes compagnies d’assurances commencent à parler d’une formule 2-3, soit 2 jours au bureau et 3 jours en télétravail. Les revenus de stationnement qui ont fondu comme neige au soleil seront sous forte pression dans l’avenir. Il est facile de comprendre pourquoi le complexe Le Delta est la dernière transaction d’importance à Québec. Le marché affiche un taux d’inoccupation de 7,4 % selon les dernières données d’Altus InSite et il devrait atteindre 10 % d’ici 36 mois. L’espace disponible devait donc augmenter et les loyers nets effectifs diminuer.

Du côté des propriétaires d’hôtels et de centres commerciaux, la souffrance de 2020 fait maintenant place à la patience. Les hôteliers prévoient encore attendre trois ans (2024) avant de retrouver le niveau affiché en 2019. Les propriétaires de centres commerciaux ont vu les loyers à pourcentage faiblir de façon importante. L’impact a été direct pour les résidences pour aînées (RPA) livrées en pleine pandémie. La demande pour les résidences s’est transférée dans les immeubles de style « condos-locatifs » avec espaces communs. De plus, les augmentations au niveau de la masse salariale continuent de subir une pression constante sur le revenu net d’opération.

Il est important de se rappeler que tant les hôtels que les RPA représentaient les classes d’actifs les plus courus par les investisseurs lors des deux années prépandémiques. La compression des rendements demandés (TGA et TRI) faisait d’ailleurs sourciller les observateurs les plus expérimentés.

En cette période de pandémie, ce tour d’horizon du marché nous amène maintenant aux actifs multirésidentiels et industriels communément appelés : valeurs refuges.

Le multirésidentiel représente en 2021, 75 % de toutes les mises en chantiers dans la RMR de Québec. Près de 5 000 unités ont été construites en 2020, une hausse de 14 % par rapport à 2019. Du nombre, seulement 6,5 % étaient des unités de RPA. Au 30 septembre de cette année, 5 400 nouvelles unités avaient déjà vu le jour. L’absorption des nouvelles unités, bien que moins vigoureuse qu’il y a cinq ans, affiche une belle constance. Dans certains secteurs, en raison d’une offre plus limitée, elle est simplement impressionnante.

La dernière acquisition de CAP REIT en septembre dernier, Les Belvédères sur le Fleuve, illustre bien la force du marché mulrésidentiel. Le complexe de 260 appartements construits entre 2012 et 2015 a été acquis pour une somme de 72 750 000 $ affichant un TGA se situant sous la barre des 4,5 %. Bien que les taux d’intérêt ne soient plus aussi alléchants qu’il y a un an et que les ratios de couverture exigés par les prêteurs sont moins séduisants, l’appétit des investisseurs majeurs demeure grand.

Logisbourg a fait l’acquisition des Jardins de Coulonge en décembre 2020. Le complexe de 226 unités sis sur l’avenue du Maire-Beaulieu dans le secteur Sillery a été négocié pour un montant de 44 $ M, soit un TGA avoisinant les 4,25 %.

Rappelons-nous qu’au printemps 2020, Centurion Appartment REIT avait fait une première acquisition dans la Capitale-Nationale avec le Quartier QB. Le TGA se situait également sous la barre des 4,5 %.

Dans le marché industriel, la demande est en constante évolution, et ce, dans tous les domaines : manufacturier, commerce électronique, alimentation et distribution. Les terrains disponibles sont quasi inexistants. La forte demande liée à la croissance du commerce électronique a fait fondre la disponibilité et continuera d’exercer une forte pression sur les loyers. Cette croissance des achats en ligne est directement liée au nombre grandissant de cyberconsommateurs qui stimulent le besoin additionnel d’espace d’entreposage à travers le pays. En effet, à l’échelle canadienne, chaque milliard de dollars de ventes en ligne se traduit par une demande additionnelle de 1,25 million de pieds carrés. Durant l’année 2020, le commerce électronique a cru de 75 % au pays. La firme spécialisée eMarketer prévoit que la croissance annuelle sera de l’ordre de 15 % pour les cinq prochaines années. Afin de justifier la construction d’un bâtiment pour un locataire unique, un loyer de base supérieur à 13,00 $ le pied carré est maintenant nécessaire.

Il va sans dire que beaucoup de capitaux sont redirigés dans cette classe d’actif. Au même titre que la situation observée au cours de la dernière décennie durant laquelle les sociétés immobilières importantes se portaient acquéreur de propriétés hôtelières ou de résidences pour aînées. Voilà maintenant que détenir de l’industriel est la saveur du jour.

Bien que la région de Montréal ait vu certaines transactions de portefeuilles industriels affichant des TGA sous la barre des 5,5 % en 2018 et 2019, l’engouement pour cette classe d’actifs demeure concentré parcs centraux. Avec un coût de terrain de la sorte, les loyers de base économiques justifiant la construction de nouveaux pieds carrés frisent donc les 15,00 $ le pied carré indiquant par le fait même des TGA se situant entre 6,0 % et 6,5 %.

Cet engouement pour les bâtiments industriels s’avère un rattrapage dans un marché qui a vu ses loyers stagner au cours de la décennie 2010-2020. Cette chasse aux actifs industriels n’est qu’un début. Les analystes prédisent un cycle qui devrait s’échelonner sur une longue période.

Au moment d’écrire ses lignes, personne ne sait avec certitude dans quelle direction ces chambardements observés dans le milieu du travail et dans la consommation de tous les jours vont nous mener. Une hausse des taux d’intérêt semble vouloir se pointer à l’horizon en raison des pressions inflationnistes. Les coûts de constructions demeurent très élevés et la main-d’œuvre rarissime.

De plus, comme à chaque chambardement ou début de cycle, le marché voit arriver de nouveaux joueurs en quête d’opportunités. Au niveau de la vie de tous les jours, il est maintenant très à la mode de détenir un 6 logements comme véhicule de placement. Les immeubles de petit gabarit sont vendus souvent aux enchères soit au plus offrant ou aux acheteurs braves sans condition.

Il est fort à parier que les actifs boudés actuellement ou en manque d’attention sauront attirer les investisseurs rusés qui jugeront que le risque en vaudra la chandelle en raison d’un prix plus difficile à justifier pour ces nouvelles valeurs refuges.