Nouvelles hausses à venir!

Cette nouvelle réalité a amené plusieurs entreprises à vouloir devenir propriétaire. Toutefois, la rareté sur le marché combiné avec l’augmentation des coûts de construction et la hausse des taux hypothécaires est venue contrecarrer le plan pour certains. Ce qui ne veut pas dire qu’il faut abandonner le projet. Pour certaines entreprises, les dépenses reliées aux améliorations locatives, aux équipements calibrés qu’il ne faut pas déplacer ou à la perte de productivité peuvent justifier un coût d’acquisition plus élevé. D’un autre côté, si vous êtes propriétaire occupant et pensiez vendre d’ici 5 ans, c’est peut-être le moment de faire l’analyse de vos besoins. Est-ce que ma relève veut rester propriétaire? Est-ce que j’ai encore besoin de tout cet espace? Il est possible de vendre aujourd’hui pour retirer une bonne valeur et rester locataire en tout ou en partie pour prendre le temps de gérer une transition.

Heureusement, on remarque une certaine tendance à la baisse des loyers de base dans l’industriel, ce qui semble indiquer une stabilisation du marché. Cette correction est due, notamment, à certaines entreprises qui occupaient des espaces industriels sans nécessairement avoir besoin des caractéristiques typiques de ce type d’espace. À l’époque, il était avantageux financièrement de choisir des espaces industriels plutôt que des espaces bureaux même si les besoins de l’entreprise ne justifiaient pas des hauteurs libres de 20 pieds ni des quais de chargement. Les loyers industriels étant maintenant beaucoup plus élevés, ce n’est plus aussi avantageux. D’autres joueurs sont devenus propriétaires et certains ont réduit leur superficie en donnant des contrats en impartition afin de conserver une certaine rentabilité. Certains ont tout simplement fermé les portes devant une telle pression à la hausse.

Cependant, les augmentations des loyers industriels des dernières années vont continuer de susciter des discussions. Dans plusieurs cas, les loyers ont doublé, voire triplé. Malheureusement, la hausse ne s’arrête pas là. Comme vous savez, la valeur d’un immeuble est généralement liée à la valeur de ses baux. Donc, si la valeur des loyers de base augmente, la valeur des immeubles augmente, et si la valeur des immeubles augmente, les taxes foncières seront revues à la hausse aussi. Le dernier rôle d’évaluation de la ville de Québec se termine bientôt. Le prochain rôle prendra donc en considération les nouvelles valeurs. Et il y aura un certain rattrapage du côté industriel. Ce qui laisse présager une autre augmentation pour les locataires, soit la portion du loyer additionnel en plus du loyer de base.

Pour mieux illustrer le tout, imaginez que vous êtes locataire industriel de 20 000 pi2. Vous aviez un bail avec un loyer de base à 8 $ et un loyer additionnel à 5 $/ pi2 excluant l’énergie (1,50 $ pour les frais d’exploitation et 3,50 $ pour les taxes foncières). Votre loyer total annuel est donc de 260 000 $ plus vos dépenses en énergie. Dans votre dernier renouvellement cette année, votre loyer de base a monté à 16 $ et vous avez conservé votre loyer additionnel au réel. Comme les frais en général ont monté, que ce soit l’assurance, les matériaux, la main-d’œuvre, il y a de bonne chance pour que vos frais montent d’au moins 15 %, soit à 1,73 $. Si on se fie à l’augmentation de taxe à Montréal, mais qu’on reste plus conservateur, les taxes pourraient monter d’au moins 25 %, soit une augmentation à 4,38 $. Ce qui amène une augmentation possible du loyer additionnel de 22 %, autour de 6,11 $/pi2 pour un loyer total projeté autour de 22,11 $/pi2, ce qui veut dire 442 000 $ par année, soit 70 % d’augmentation.

Conséquence pour nos entreprises : pression sur la trésorerie, réduction de la capacité d’investissement, impact sur la compétitivité de nos produits, négociation d’entente à long terme plus compliquée. Il est donc primordial pour les entreprises de comprendre les impacts financiers possibles à venir afin de mettre en place les meilleures stratégies pour atténuer les risques. Face à ces défis, nous espérons qu’une approche proactive et collaborative sera mise en place par tous les intervenants pour assurer la santé et la compétitivité de nos entreprises locales.