Payez-vous des taxes foncières sur des meubles ? – Revue de l’affaire Locoshop Angus

Rappel des principes

Un bien meuble peut parfois devenir un immeuble au sens d’une loi.

La définition d’immeuble varie toutefois, celle incluse dans la Loi sur la fiscalité municipale n’étant pas identique à celle contenue dans le Code civil du Québec.

Pour les fins du présent article, nous nous attardons sur la définition contenue dans la Loi sur la fiscalité municipale, laquelle inclut dans la définition d’un bien immeuble, un bien meuble qui est attaché à demeure à un immeuble par nature.

À la suite de l’évolution jurisprudentielle, cette loi a été modifiée et contient depuis plusieurs années une réserve à l’effet que, lorsque l’immeuble est visé par certaines exemptions de taxes (article 204 1°, 2.1°, 13°, 14°, 15°, 16° et 17° – ces exceptions visent essentiellement des immeubles institutionnels), pour être immeuble, le bien meuble doit assurer l’utilité de l’immeuble. Cette réserve prévoit aussi que la définition d’immeuble ne vise pas un meuble qui sert, dans quelque mesure que ce soit, à l’exploitation ou à la poursuite d’activités dans l’immeuble.

Les tribunaux ont aussi déterminé qu’il n’était pas requis qu’il y ait une attache physique et que le seul poids ou adhérence au sol n’était pas suffisant en soi pour rendre immeuble un bien meuble. C’est l’immobilisation du meuble, par différents facteurs, qui est importante.

Quant à la notion de « demeure », la nécessité du bien meuble et son caractère indispensable à l’immeuble (immeuble incomplet sans lui) sont des facteurs. Il y a aussi une présomption que le bien meuble soit attaché à l’immeuble qu’il y est à demeure lorsqu’il ne peut être enlevé sans être démantelé ou sans briser la composante de l’immeuble à laquelle il est attaché. Il est par ailleurs acquis qu’un bien meuble peut être utile tant pour l’immeuble que pour l’entreprise qui y est exploitée.

Faits de l’affaire Locoshop Angus

L’arrêt rendu concerne deux immeubles, l’un appartenant à la Société en commandite Locoshop Angus, l’autre appartenant à Société immobilière Imso inc.

Dans les deux cas, la Cour devait déterminer si des équipements, appartenant à des locataires, servant à l’hébergement de serveurs informatiques, étaient des immeubles au sens de la Loi sur la fiscalité municipale.

Pour les motifs que nous verrons ci-après, la Cour d’appel a conclu que ces équipements étaient des immeubles. Les équipements com-prenaient des génératrices, des unités ATS (inverseurs de source automatiques), des onduleurs, des transformateurs et un système de refroidissement particulier très performant.

La preuve avait révélé la nécessité d’apporter diverses modifications à l’immeuble, dont de surélever le plancher, l’ajout d’un plafond suspendu pour évacuer la chaleur et l’ajout d’une passerelle pour recevoir les refroidisseurs.

La preuve a également révélé que les équipements n’avaient aucune utilité pour l’immeuble et, sauf pour la tuyauterie, pouvaient être enlevés par le locataire aux termes du bail.

La Cour d’appel a conclu que vu la spécificité des installations, l’interrelation entre les composantes et les attaches, les équipements étaient bien attachés à l’immeuble.

La Cour a également conclu que les équipements avaient été mis en place et y resteraient tant et aussi longtemps qu’une nouvelle vocation n’était pas assignée aux lieux loués, confirmant ainsi qu’ils y sont à demeure.

Pour la Cour d’appel, il importait peu que l’immeuble dans son entièreté n’avait pas de vocation spécifique ou qu’il y avait d’autres locaux loués à des tiers, que les biens pouvaient être enlevés à la fin du bail ni que ceux-ci servaient à l’entreprise du locataire sans avoir d’utilité à l’immeuble.

Conclusion

La qualification d’un meuble devenu immeuble au sens de la Loi sur la fiscalité municipale demeure une question d’interprétation des faits.

L’arrêt de la Cour d’appel rappelle l’importance de prévoir, dans un bail, la responsabilité du locataire de payer les taxes découlant de l’inclusion au rôle foncier d’équipements ou autres meubles appartenant au locataire.

Vos conseillers juridiques sont des incontournables pour vous aider à procéder à cette qualification et remettre en question celle effectuée par votre municipalité locale; n’hésitez donc pas à les consulter!