Portrait du marché locatif résidentiel 2023 dans la région métropolitaine de Québec

L’année passée a été particulièrement marquée par l’augmentation du prix moyen d’une unité de deux chambres dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec. En effet, celui-ci a augmenté de 6,56 %, la plus forte hausse depuis 30 ans. Le taux d’inoccupation a diminué à 0,9 % malgré une augmentation record de l’offre locative. La demande accrue en 2023 provient de la hausse marquée de l’arrivée d’immigrants. La baisse du multiplicateur de revenu net (MRN) et du multiplicateur de revenu brut (MRB) a été moins forte que la baisse de l’activité transactionnelle. En effet, une diminution du nombre de bâtiments et diminution du volume monétaire transigé a été observée. Aussi, la baisse des valeurs économiques liée à l’augmentation des taux d’intérêt fait directement augmenter les exigences de mise de fonds des institutions financières au moment des demandes de financement.

Diminution du nombre de transactions, du volume monétaire et du prix des immeubles

Le nombre de bâtiments multiplex transigés a décru au rythme de la hausse du taux directeur durant l’année 2023. Cette tendance semble avoir atteint son creux en décembre 2023 avec 16 bâtiments transigés, par rapport à 24 en décembre 2022 et 43 en 2021. Jusqu’à maintenant, le début d’année 2024 emprunte la même direction. C’est la catégorie des immeubles de 12 portes et plus qui fait état de la plus forte baisse avec une diminution de 37 % du volume monétaire transigé. L’année 2023 se conclut avec une baisse générale du nombre de bâtiments transigés (31 %), du nombre d’unités vendues (34 %) et du volume monétaire transigé (33 %). Ces pourcentages peuvent paraître surprenants, mais ils sont cohérents avec le choix de la Banque du Canada de hausser le taux directeur pour freiner l’inflation. Les prix ont baissé beaucoup moins rapidement que les transactions, ce qui semble indiquer que les investisseurs sont en attente et considèrent le contexte actuel comme passager.

Variation des indicateurs, mrn, mrb et prix par unité

Dans le marché du multiplex, la rentabilité d’un immeuble peut se trouver dans deux aspects principaux : les revenus et la valeur. Ces deux aspects sont dépendants, mais varient différemment. En 2023, le MRN est en baisse d’environ 5 % par rapport à 2022, ce qui signifie une hausse de la rentabilité à l’achat. Les investisseurs paient moins cher pour chaque dollar de revenu net. On peut constater la même chose avec le MRB qui baisse de 3 %. Par ailleurs, on observe une baisse des dépenses de 0.5 % en 2023, comme pour les années précédentes. Cela montre une tendance à l’optimisation des immeubles. En ce qui a trait au prix/porte, on observe une baisse d’environ 4 % par rapport à 2022. La valeur des immeubles semble avoir été maintenue par des outils de financement avantageux comme APH Select de la SCHL. La baisse du MRN devrait continuer jusqu’aux premières baisses du taux directeur envisagées pour 2024.

Perspectives du marché 2024

Les changements démographiques vont maintenir la forte demande de logements locatifs dans les années à venir. La région a connu et va continuer de connaître une augmentation du nombre d'immigrants et de résidents non permanents qui choisissent de s’y installer. On prévoit aussi que le vieillissement de la population et le solde migratoire interrégional positif vont continuer d’occasionner une forte demande. Les préférences des individus, et particulièrement de nouveaux arrivants, indiquent une tendance prononcée vers la location plutôt que l’achat principalement causé par des taux d’intérêt élevés. En 2023, année record, 4 807 nouveaux logements destinés à la location ont été construits. Les investisseurs se tournent de plus en plus vers des projets neufs et haut de gamme.

Dans les années à venir, la région devra construire davantage de logements pour répondre à la demande. Les développeurs sont bel et bien à la recherche de terrains.

En conclusion

L’investissement immobilier reste une forme d’investissement sûre. Que ce soit pour des rendements stables ou pour protéger une portion de son capital, les opportunités sont nombreuses. Les perspectives indiquent que le marché continuera d’être positif au courant des prochaines années. Les changements démographiques tels que l’immigration et le vieillissement de la population n’indiquent pas de diminution de la demande locative, mais plutôt des changements de types de locataires. Les tendances du taux directeur, des prix médians des loyers, des condominiums et des maisons érigent la location comme une option d’accès privilégiée pour se loger. Le marché actuel ralentit, mais demeure en santé. Les immeubles baissent de valeur, mais les rendements sont au rendez-vous. Pour la RMR de Québec, les opportunités sont encore bonnes et plus intéressantes que dans d’autres RMR québécoises. Les développeurs ont également des attentes élevées par rapport au marché futur. C’est pourquoi les constructions neuves sont en croissance et de plus en plus de gros projets voient le jour. Les locataires répondent positivement à des loyers plus chers et haut de gamme. Le multiplex est une valeur refuge qui résiste aux ralentissements et aux contractions économiques.