Quoi de neuf avec vos taxes municipales : tour d’horizon des principales nouveautés en fiscalité municipale

Taxation distincte par secteurs. Le PL39 introduit la faculté pour les municipalités de diviser leur territoire en secteurs aux fins de l’imposition de la taxe foncière générale. À titre d’exemple, la Ville de Gatineau a décidé d’utiliser ce nouveau pouvoir dès 2024 et a créé quelques 1096 unités de voisinage et donc autant de taux de taxes différents. Par conséquent, dépendamment de l’unité de voisinage dans laquelle ils sont situés, les propriétaires auront des hausses ou des baisses d’impôt foncier distinctes de leur voisin. Cette nouvelle méthode d’évaluation laisse poindre à l’horizon des contestations potentielles liées à l’inclusion d’une propriété dans un secteur où la taxation est plus onéreuse. Dans tous les cas, cette nouvelle façon de faire commande d’adapter les vérifications requises dans le cadre d’acquisition d’immeubles puisque dépendamment de leur localisation sur le territoire, les taxes foncières applicables pourront varier. Le taux applicable à un secteur devra minimalement être égal ou supérieur à 66,6 % du taux sectoriel uniformisé, sans excéder 133,3 %. C’est donc dire que les écarts entre les différents secteurs pourraient être marqués.

Taux varié pour les immeubles résidentiels. Le PL39 fait en sorte que les municipalités peuvent diviser le territoire en secteur, mais en plus il est maintenant possible de fixer des taux particuliers aux catégories ou sous-catégories de ces différents secteurs. Alors qu’on retrouvait historiquement la catégorie des six logements et plus, celle-ci a maintenant été abolie de sorte que ces immeubles se retrouvent maintenant dans la catégorie résiduelle. Or, le PL39 prévoit la faculté pour les municipalités d’établir des sous-catégories d’immeuble dans la catégorie résiduelle. Ainsi, une municipalité pourrait établir une multitude de sous-catégories pour les multilogements dont chacune aurait un taux de taxation distinct.

Pour compliquer les choses, la loi prévoit la possibilité de faire varier les sous-catégories d’immeubles selon les différents secteurs. Cela signifie par exemple, que dans un secteur donné, il pourrait y avoir des taux de taxes distincts applicables aux sous-catégories des quatre logements et plus, 12 logements et plus, 24 logements et plus, etc., alors que dans le secteur voisin, un seul taux serait applicable pour la sous-catégorie des six logements et plus.

Encore une fois, bien que ces nouvelles dispositions permettent une grande flexibilité aux administrations municipales dans la gestion de leurs recettes fiscales, elles posent un enjeu de prévisibilité pour les promoteurs et propriétaires qui devront annuellement faire les vérifications adéquates afin de s’assurer du taux de taxe qui sera applicable à leur immeuble particulier, dans un secteur particulier.

Taxe sur logement vacant ou sous-utilisé. Le PL39 autorise une municipalité à imposer une taxe basée sur la valeur de tout immeuble comportant un logement vacant ou sous-utilisé à des fins d’habitation. Ce nouveau pouvoir vise les immeubles comportant minimalement un logement et qui ne sont pas occupés pendant un minimum de 180 jours par année par son propriétaire, une personne avec un lien de parenté ou d’alliance, un conjoint de fait, une personne avec un lien de proche aidance ou un autre occupant en raison, dans ce dernier cas, d’un bail, y compris une sous-location. Dans un contexte de pénurie de logements où on retrouve peu de logements d’habitation vacants, force est de comprendre que cette mesure vise particulièrement les logements de type Airbnb offerts en location à court terme.

En effet, l’occupation d’un logement par une clientèle de passage ne permettra pas de répondre au critère d’occupation permettant d’esquiver la taxe. D’ailleurs, il importe de noter que cette nouvelle taxe comporte un taux progressif par période annuelle de référence. En effet, le taux applicable est de 1 % la première année que la municipalité commence à imposer la taxe, 2 % l’année suivante et 3 % à compter de la troisième année d’imposition. À terme, pour une propriété évaluée à 400 000 $, cette taxe pourrait, à elle seule, représenter 12 000 $ annuellement. La loi prévoit diverses exemptions, telles que pour les résidences secondaires et chalets, sauf lorsqu’ils sont offerts en location à titre de résidence de tourisme, auquel cas la taxe devient applicable.

Taxe sur les terrains vagues desservis (et non desservis). Un terrain vague desservi est un terrain sur lequel aucun bâtiment n’est situé et pour lequel il y a présence des services d’aqueduc et d’égout sanitaire dans l’emprise de la rue. Le PL39 fait en sorte qu’à l’égard de ces terrains, il sera maintenant possible pour les municipalités d’imposer des taxes au quadruple du taux de base, plutôt que le double comme c’était le cas auparavant. À noter que la loi prévoit la faculté d’imposer ce même taux au quadruple à l’égard de terrains vagues non desservis s’ils sont situés dans le périmètre d’urbanisation. Plusieurs villes se sont déjà prévalues de cette option qui se veut un outil visant à forcer le développement de terrains vacants.

Ceci dit, de nombreuses contestations judiciaires sont en cours puisque ce nouveau pouvoir a parfois été utilisé à l’égard de terrains visés par des interdictions de construire en raison d’une réglementation intérimaire visant par exemple, la protection de l’environnement, des arbres, ou encore en raison d’un moratoire sur la construction pour insuffisance des infrastructures de gestion des eaux. Dans ces cas, les propriétaires ont vu leur compte de taxes augmenter de façon drastique, bien qu’ils soient privés, en raison de la réglementation en place, de développer leur terrain afin d’éviter cette taxe additionnelle. Il sera intéressant de suivre les décisions des tribunaux sur ces sujets.

Dans tous les cas, il est avisé de consulter des avocats spécialisés si votre terrain devait faire l’objet d’une telle taxe afin de vérifier si les conditions particulières prévues par la loi sont respectées et à défaut, entreprendre les recours appropriés dans les délais spécifiques prévus à la loi.

Aide financière en matière d’habitation. Bien que le PL39 vise d’abord à accorder de nombreux pouvoirs aux municipalités afin d’augmenter leurs recettes fiscales, le législateur a heureusement prévu quelques mesures permettant à ces mêmes corps municipaux d’accorder une aide financière à certains projets en matière d’habitation. Ainsi, on prévoit dorénavant qu’il sera possible pour toute municipalité locale, par règlement, d’adopter un programme en vertu duquel elle accorde une aide visant à favoriser la construction ou l’aménagement de logements locatifs (à l’exception des logements destinés à des fins touristiques). Cette aide financière pourra prendre la forme d’une subvention, d’un prêt, ou d’un crédit de taxes et sa durée sera d’un maximum de cinq ans, ou, dans le cas d’un prêt, 20 ans. Évidemment, les municipalités auront le loisir de préciser les critères d’éligibilité des projets à même leur règlement, mais il s’agit d’une nouveauté intéressante pour le financement de projets privés d’habitation qui était jusqu’ici prohibé en vertu de la Loi sur l’interdiction de subventions municipales.

Notre équipe de droit municipal demeure disponible pour vous conseiller et vous accompagner à l’égard des questions de fiscalité municipale.