Rez-de-chaussée commerciaux : une exigence réglementaire parfois mal adap-tée au contexte réel

Dans les secteurs situés en marge des pôles commerciaux établis, l’imposition d’un usage commercial au rez-de-chaussée peut entraîner des difficultés d’occupation et accroître considérablement le risque financier. Cette réalité découle en grande partie d’une réglementation qui, dans certains cas, ne tient pas suffisamment compte des caractéristiques propres à la localisation des projets.

Quels sont les objectifs poursuivis par les municipalités?

Par l’imposition de ce type de mesures, les municipalités visent généralement à :

Consolider et mieux répartir les commerces de la ville; S’assurer que les quartiers sont bien desservis et éviter que les secteurs plus anciens se dégradent; Favoriser l’accessibilité pour la clientèle et la livraison des marchandises; Contribuer à l’animation et au dynamisme de la vie urbaine. À Québec, la réglementation d’urbanisme ne prévoit toutefois ni pour-centage minimal universel ni superficie commerciale standardisée applicable à l’ensemble du territoire. Les exigences sont plutôt définies dans les grilles de spécification de zonage propres à chaque secteur. Dans bien des cas, ces grilles exigent simplement la présence d’un usage commercial au rez-de-chaussée, sans encadrer plus précisément sa nature ou son envergure.

Impacts concrets pour les promoteurs

L’intégration d’un espace commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble multirésidentiel comporte plusieurs défis financiers. Aux coûts de construction déjà élevés s’ajoutent des surcoûts propres au volet commercial, notamment des plafonds plus élevés, une présence accrue de vitrage ainsi que des systèmes mécaniques et électriques plus performants que ceux requis pour des logements standards, ce qui accentue la pression financière sur les promoteurs.

Cette pression ne se limite pas à la construction et se répercute également dans l’évaluation municipale des propriétés. Les immeubles mixtes sont classés selon la proportion de valeur non résidentielle par rapport à la valeur totale du bâtiment. Or, les taux de taxation applicables au commercial étant supérieurs à ceux du résidentiel, cette classification se traduit par une charge fiscale annuelle plus élevée que pour un immeuble strictement résidentiel.

À cela s’ajoute un profil de risque distinct. Les locaux commerciaux situés hors des principales artères s’adressent surtout à des commerces de destination, limitant ainsi l’attrait pour des entreprises bien établies recherchant visibilité et achalandage. Ces projets attirent donc plus souvent des locataires à la solidité financière variable, ce qui accroît le risque de rotation et l’exposition du promoteur. Le volet commercial est ainsi généralement perçu comme plus risqué que le résidentiel, même lorsqu’il occupe une part limitée d’un projet mixte.

Risque de vacance

Cette combinaison de facteurs entraîne alors un risque de vacance nettement plus élevé pour ces locaux commerciaux.

Plusieurs projets rencontrent d’ailleurs des difficultés à louer leurs rez de chaussée commerciaux. Dans certains secteurs de Québec et de Lévis, des immeubles situés en retrait d’artères principales présentent encore aujourd’hui des locaux qui sont vacants depuis leur construction, et ce, parfois depuis près de 5 ans.

Bien que le taux d’inoccupation demeure globalement faible, certains locaux situés en bordure des axes les plus attractifs demeurent vacants, malgré leur localisation recherchée. En pratique, même si les loyers demandés dans les projets mixtes situés en dehors de ces secteurs sont généralement inférieurs, ces derniers doivent néanmoins composer avec une concurrence directe de locaux bénéficiant d’un positionnement nettement plus favorable en termes de visibilité et d’achalandage.

La problématique est encore plus marquée dans certains projets de redéveloppement de centres commerciaux. Lorsqu’un immeuble multirésidentiel est ajouté sur un ancien stationnement, il est souvent soumis aux mêmes règles de zonage que le centre existant, ce qui entraîne une concurrence directe avec les espaces commerciaux adjacents. Dans des secteurs comme Limoilou, cette situation se traduit par des locaux commerciaux neufs demeurant vacants plusieurs années après leur livraison.

Une attractivité qui varie fortement d’un emplacement à l’autre

La proximité géographique entre deux projets ne garantit pas une attractivité commerciale équivalente. Par exemple, dans le secteur de Saint Romuald à Lévis, une implantation en bordure du boulevard Guillaume Couture bénéficie d’une attractivité nettement supérieure à celle d’un projet situé à quelques centaines de mètres, sur des rues de second rang. Cette différence a une incidence directe sur le type et le nom-bre de locataires susceptibles de s’y établir.

À Québec, une situation comparable est observée dans certains secteurs longeant la route de l’Église, où l’obligation d’un usage commercial s’applique uniformément à des quadrilatères entiers. Cette réglementation touche à la fois des immeubles bénéficiant d’une visibilité directe sur un axe structurant et d’autres situés sur des rues secondaires, où la visibilité commerciale est très limitée.

Pistes de solution

Afin de composer avec cette réglementation, plusieurs promoteurs en viennent à redéfinir la notion même « d’usage commercial ». En effet, la Ville de Québec ne se prononce généralement pas sur la nature précise du locataire, mais cherche avant tout à assurer un usage actif du rez-de-chaussée. Dans ce contexte, l’usage commercial peut inclure des fonctions administratives, telles que des bureaux à frais partagés, ainsi que des usages médicaux, parapublics, des services de garde ou d’autres fonctions similaires. Cette diversification permet d’élargir le bassin de locataires potentiels et de réduire, dans une certaine mesure, le risque de vacance puisqu’une vacance prolongée nuit à l’attractivité globale d’un immeuble mixte, tant sur le plan résidentiel que commercial.

Compte tenu du risque accru associé aux espaces commerciaux et de la gestion supplémentaire qu’ils impliquent, les promoteurs tendent à en limiter la superficie au minimum requis. Lorsque la réglementation le permet, certains remplacent ces espaces par des usages communs typiques des immeubles multirésidentiels, tels que des salles d’entraînement ou des espaces de coworking, générant une valeur ajoutée indirecte par une attractivité résidentielle accrue et, potentiellement, des loyers plus élevés.

Par ailleurs, un local commercial n’a pas à être occupé en permanence. Certains promoteurs utilisent ainsi ces espaces de façon temporaire, notamment pour y installer un bureau de location, ce qui permet de limiter la perception de vacance, et d’augmenter le délai pour trouver un locataire.

Même si l’obligation d’intégrer des rez-de-chaussée commerciaux vise à dynamiser le tissu urbain, son application uniforme à des secteurs qui ne constituent pas des artères principales soulève des enjeux importants lorsqu’elle ne tient pas compte du contexte réel d’implantation. Dans les secteurs situés à l’écart des pôles commerciaux, cette exigence peut accroître le risque financier, alourdir les charges d’exploitation et nuire à l’attractivité globale des projets. Une approche réglementaire plus nuancée, sensible à la localisation et aux réalités du marché, permettrait de mieux concilier les objectifs d’aménagement urbain et la viabilité des projets immobiliers. À cet égard, les exigences devraient être assouplies de façon ciblée selon le potentiel réel des secteurs concernés.