Un groupe qui développe sans arrêt, des deux côtés du fleuve Entrevue avec Michel et Alain Dallaire du Groupe Dallaire

Espace Québec : Groupe Dallaire est l’un des plus grands propriétaires fonciers de la grande région métropolitaine de Québec, représentant plus de 125 millions de pieds carrés de terrain. Comment se développe le secteur de Lévis dans lequel vous avez un projet d’importance, le Quartier des Pionniers, qui occupe une superficie de 44 millions de pieds carrés ?

Michel et Alain Dallaire : Le Quartier des Pionniers à Lévis est un projet d’envergure qui se déclinera en plusieurs phases, s’échelonnant sur de nombreuses années. À terme, ce quartier comptera 6 000 portes, ce qui représente quelque 13 000 personnes qui pourront s’y installer dans les années à venir.

Le projet est bien amorcé et les premières rues ont été livrées l’été dernier. Ceci nous a permis d’amorcer la construction des premières résidences unifamiliales.

Nous comptons mettre en branle la deuxième phase de construction dès cet automne, avec la mise en chantier de 25 portes supplémentaires pour un total de 100 unités. Nous poursuivrons ensuite le développement par phases de 25 portes, par tronçon de rue, afin de livrer une moyenne de 80 portes par année.

De plus, 275 unités d’habitation seront construites dans un format multilocatif de quatre à six étages, dans les prochaines années…cela donne donc le coup d’envoi à un quartier de moyenne densité !

Le site actuel nous permettra également de développer le secteur industriel puisque l’équivalent de sept millions de pieds carrés de la superficie y sera consacré.

Espace Québec : Du côté de Québec, quels sont les nouveaux projets résidentiels en développement depuis notre dernière conversation l’an dernier ?

Michel et Alain Dallaire : Nous en avons quelques-uns qui nous tiennent occupés et qui s’intégreront à la trame urbaine actuelle !

Le Domaine Le Gendre Cela fait maintenant un moment que nous développons le Domaine Le Gendre dans le secteur Chaudière, qui consiste en un quartier résidentiel de maisons unifamiliales et de jumelés. Nous avons terminé la construction et la livraison d’une première phase de 100 unités. Nous en sommes à finaliser la deuxième phase, qui comptera 70 portes. La troisième phase, qui nous permettra de livrer une trentaine de portes supplémentaires, suivra sous peu, afin de répondre à une demande très forte dans le secteur.

Faubourg du Moulin Nous avons également plusieurs immeubles en construction à l’autre extrémité de la ville, à Beauport, le Faubourg du Moulin. Tout d’abord, le Noroît, qui consiste en un bâtiment de six étages où sont réparties 89 portes. Ce projet immobilier sera livré dans deux mois et déjà près de 70 % des unités sont louées.

Il s’agit d’un produit un peu différent des autres constructions multirésidentielles que nous développons parallèlement. Avec ce bâtiment à ossature légère en bois, nous nous éloignons un peu de la gamme de produits que nous avons l’habitude de concevoir avec des structures en béton. Dans ce secteur, nous développons principalement des immeubles d’unités locatives d’une dizaine d’étages, comme le Zéphyr - Phase 2, immeuble d’environ 180 unités dont la livraison est prévue en 2024.

Puisque nous souhaitons poursuivre la diversification de notre offre locative à Faubourg du Moulin, nous prévoyons démarrer la construction du Noroît – Phase 2 cet automne, pour une livraison en juillet 2023.

Le Wilfrid - Un nouveau projet d’envergure sur le terrain de l’Ozone Laurier

Bien que Le Wilfrid soit encore à l’étape de la table à dessin, nous prévoyons amorcer l’excavation du site, où était anciennement situé l’Ozone Laurier, en 2023. Les travaux s’échelonneront sur une période de près de trois ans, pour une livraison de la première phase en 2025. Ce projet d’envergure consiste en la construction de deux tours, abritant pour la première phase près de 350 unités locatives ainsi qu’un basilaire commercial. Pour cette seule phase du projet, nous projetons des investissements financiers de l’ordre de 160 millions de dollars.

Espace Québec : Dans le même ordre d’idées, nous pouvons constater que votre modèle

La philanthropie comme philosophie d’entreprise

Groupe Dallaire accorde une grande importance à la philanthropie. Cela fait littéralement partie de l’ADN de l’entreprise. Pour Michel Dallaire, être un bon philanthrope, c’est beaucoup plus que de faire un chèque : « Je préfère opter pour un modèle qui dépasse l’implication financière traditionnelle. À mon avis, faire preuve de dévouement, c’est utiliser ses compétences au service de la communauté, de redonner en partageant ce dans quoi on excelle ».

Cette approche, misant sur un modèle de philanthropie durable et de proximité, permet de contribuer à l’essor de projets qui répondent aux besoins de la communauté, et d’en assurer une plus grande pérennité en s’impliquant dans leur gestion. Pour le Groupe Dallaire, cela passe inévitablement par l’immobilier. Plusieurs de leurs engagements ont permis, au cours des dernières années, d’offrir des lieux d’accueil et de compassion : soins palliatifs pour enfants, réinsertion et transition à la vie dans la communauté… les horizons sont larges et adaptés aux besoins démontrés. d’affaires implique une planification du développement à très long terme. Comment planifiez-vous les étapes de développement de vos projets, l’acquisition de terrains, l’évolution des marchés, la conception des immeubles ?

Michel et Alain Dallaire : Nos projets de développement sont davantage axés vers le résidentiel et l’industriel. Nous avons des actifs de bureaux, mais cela ne fait pas partie de nos projets de développement en cours.

La planification se fait de façon assez stratégique pour nous. Nous nous assurons de séquencer la livraison des immeubles, afin d’avoir toujours un édifice à livrer sur différents sites en développement. Nous prévoyons aussi nos projets à long terme en nous assurant d’alterner les emplacements des livrables et l’ajout de nouveaux sites. Nous évitons de livrer toutes les phases d’un même projet simultanément puisqu’il n’est pas optimal de pousser à outrance le nombre de portes livrées sur un site donné dans un court laps de temps. Cela risque de saturer le marché.

Espace Québec : Comment voyez-vous l’essor du secteur industriel à Québec ?

Michel et Alain Dallaire : Nous avons de gros enjeux à Québec ! Le taux d’inoccupation industriel est de 1,5 %. Avec un taux d’inoccupation si faible, plusieurs entreprises qui souhaitent s’agrandir en sont incapables. L’exercice pour ramener le secteur industriel à un taux d’inoccupation normalisé de 5-6 % sera ardu. Il faudra d’abord réussir à absorber et répondre à la demande de toutes ces entreprises en attente d’une superficie supplémentaire pour combler leurs besoins et, dans un deuxième temps, construire suffisamment pour arriver à atteindre ce taux normalisé.

Il nous arrive fréquemment d’avoir des demandes de location auxquelles nous ne pouvons répondre faute d’espaces disponibles et la demande ne tarit pas. Notre carnet de commandes pour le parc Chauveau contient près de 600 000 pieds carrés de bâtiments à construire. C’est majeur !

C’est un enjeu majeur pour la vitalité économique de la ville et de la région. La ville doit ouvrir de nouveaux sites et prioriser le développement de terrains industriels. Nous serons vite confrontés à des départs d’entreprises lorsque ces dernières n’arriveront pas à s’agrandir faute d’espace et cela se fera au profit d’autres villes où le secteur industriel est moins saturé.

Espace Québec : Est-ce que le développement de l’Espace d’innovation Chauveau à vocation industrielle et de haute technologie se poursuit avec la même vivacité ?

Michel et Alain Dallaire : Le secteur Chauveau représente une superficie de 27 millions de pieds carrés de développement potentiel, au total. La première phase de ce développement, d’une superficie de 6 millions de pieds carrés est déjà presque entièrement réalisée et occupée. On constate un changement dans la demande de formats des nouvelles constructions industrielles. Les clients recherchant une superficie de 30 000 à 40 000 pieds carrés étaient rares il y a quelques années. Cela devient de plus en plus la norme, avec la demande croissante qui provient des industries des secteurs des hautes technologies, de la logistique et de la distribution.

Nous accordons une grande importance au développement industriel en ce moment ; la demande est extrêmement forte et les moyens pour y répondre sont limités. Nous prévoyons développer 500 000 pieds carrés de bâtiments industriels dans les deux prochaines années, dont 250 000 seront bâtis cette année dans le secteur Chauveau. L’ensemble de ces mises en chantier se fera de manière spéculative, sans prélocation.

La grande majorité de ces constructions seront du multilocatif, des bâtiments très polyvalents, dotés d’une superficie de 50 000 pieds carrés disponibles, par tranches, en fonction des besoins des locataires.

Récemment, nous avons également livré la deuxième phase de construction pour Distribution Stox, entente représentant notre plus gros bail à vie, d’une durée de 20 ans. Lorsque nous construisons un immeuble pour un seul locataire, comme c’est le cas avec Distribution Stox, nous privilégions la signature d’un bail à long terme afin de minimiser les risques de vacance prolongée en cas de départ du locataire.

Espace Québec : Depuis plusieurs années, mais encore plus ces derniers temps, il est beaucoup question de la pénurie de main-d’œuvre ainsi que des ruptures dans les chaînes d’approvisionnement de certains matériaux, le tout entraînant des retards de livraison ainsi que des augmentations de coûts de construction d’immeubles. De votre côté, comment ces réalités affectent-elles votre quotidien et quel impact cela a-t-il sur votre planification ?

Michel et Alain Dallaire : Les conséquences de la pandémie sont multiples ; dans notre secteur, nous avons l’impression qu’un des principaux impacts se fait ressentir au niveau des retards de livraison et de la pénurie de certains matériaux. Les paramètres de coûts ont également beaucoup évolué dans la dernière année.

Avant la pandémie, lorsqu’on se lançait dans un nouveau projet, la première étape était de mettre en place une prélocation et, huit semaines plus tard, nous amorcions la mise en chantier. Il nous a fallu revoir notre modèle afin de nous adapter aux nouvelles réalités : on démarre dorénavant des constructions d’immeubles industriels sans procéder à une quelconque prélocation ; nous donnons vie à plusieurs nouveaux projets de manière purement spéculative. Étant donné que la demande est forte, nous sommes quand même assurés de trouver preneur pour chacun d’eux.

Comme les coûts et les délais ont beaucoup changé, il nous est difficile de gérer la planification à long terme dans un tel contexte. Les délais de livraison des matériaux, principalement des structures d’acier, sont extrêmement longs. On parle de 6 à 8 mois d’attente. Certains projets prévus dans l’Espace d’innovation Chauveau n’ont pu être amorcés l’automne dernier, compte tenu de ces enjeux d’échéancier.

Merci beaucoup Messieurs Dallaire pour cet échange avec nous !